ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

De vender oficinas a casas: así quiere esta startup que los jóvenes compren un piso sin ahorros

Alcubo destina una parte del pago mensual del alquiler a amortizar la entrada exigida por el banco para conceder una hipoteca, de forma que el inquilino puede comprar la casa sin ahorros cinco años después

Alberto Lozano, CTO, y Antonio Mariscal, CEO de Alcubo3

Alberto Lozano, CTO, y Antonio Mariscal, CEO de Alcubo3 / Cedida

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Gabriel Santamarina

El alquiler con opción a compra es una de las propuestas del sector inmobiliario en un contexto donde la mayor dificultad para los jóvenes es disponer de ahorros. Desde la crisis del 2008, los bancos, habitualmente, solo prestan el 80% del coste o tasación del inmueble, lo que obliga a tener ahorrado el 20%, además del valor de los impuestos y costes de la transacción, que puede elevar hasta un 30% el capital necesario para afrontar la compra.

por eso en los últimos años han surgido varias compañías que intentan reducir las barreras para la compra, como Gradual Homes, impulsada por la histórica promotora Pryconsa, o Libeen. A esta lista se suma Alcubo, una empresa fundada por Antonio Mariscal y Alberto Lozano, que trabajaron juntos en el portal inmobiliario Misoficinas. "Decidí comprar una casa y vi todas las trabas que existían: encontrar el inmueble perfecto, negociar con el banco la hipoteca y hacer frente al pago de todos los impuestos. Ahí vi las dificultades que teníamos los jóvenes", comenta Antonio Mariscal, consejero delegado de la startup, en conversación con EL PERIÓDICO DE ESPAÑA.

A pesar de que existen otros modelos, Mariscal cree que el que ha diseñado con Lozano va un paso más allá. Recuerda que la gran barrera en el alquiler con opción a compra es que hay que aportar el 5% del coste del piso. Esto, por ejemplo, en un piso en Madrid de 300.000 euros, supone disponer de un ahorro de más de 15.000 euros. "Nosotros no exigiremos ese 5% de entrada, algo que no tiene precedentes en el país", señala. En cambio, Alcubo sí estudiará que los inquilinos tengan una buena solvencia. "Alquilamos a personas de entre 26 y 35 años, con unos ingresos medios anuales entre 35.000 y 50.000 euros, y priorizamos que el contrato se formalice en pareja", explica el consejero delegado. Por el momento, ya hay 200 personas interesadas, aunque solo el 10% cumple con los requisitos de la compañía.

Pagar la entrada con el alquiler

En el modelo de Alcubo, el 30% de la renta que paga el arrendatario cada mes se destina a amortizar la entrada, que supone el 20% del coste de la propiedad, de forma que, una vez se logra, los bancos conceden una hipoteca por el 80% restante. El inquilino pagará un alquiler de entre un 10% y un 15% por encima de mercado, aunque sin superar el 40% de su renta. De esta forma, en el quinto año habrá amortizado aproximadamente el 15% del precio del piso. "Nuestros contratos van desde los tres a los siete años, aunque lo óptimo para nosotros son cinco", señala Mariscal.

Una vez amortizado entre el 15% y el 20% de la entrada, el cliente comenzará los primeros contactos con entidades financieras para formalizar la adquisición del 80% restante con una hipoteca. Alcubo prestará asesoramiento en este proceso. "Los bancos estarán más abiertos a financiar a sus clientes porque han demostrado un historial de pago", asegura el consejero delegado de la startup inmobiliaria.

¿De dónde salen los pisos?

El alquiler con opción a compra será una forma de desinvertir pisos para inversores. Un propietario puede vender su piso a través de este modelo, maximizando su retorno, ya que seguirá percibiendo una renta hasta que el arrendador ejerza la cláusula de adquisición. "Ahora mismo tenemos cinco inversores, aunque esperamos acabar el año con 20. Nuestra estimación es cerrar 130 contratos con opción a compra durante los próximos doce meses, con un ticket medio por viviendas entre 220.000 y 250.000 euros", agrega.

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La empresa planea también presentar a sus inversores inmuebles para comprar, siempre que tengan un precio un 20% por debajo del mercado. A cambio, la rentabilidad estimada para aquellos que adquieran un piso y ofrezcan este tipo de contrato de arrendamiento estará por encima del 7% dependiendo de la ubicación.

La compañía tiene el apoyo de LaFinca Venture Capital, la incubadora de startups del LaFinca, el grupo inmobiliario de la familia García-Cereceda, que dispone de activos valorados en más de 779 millones de euros. Alcubo espera alcanzar una facturación de 1,4 millones en 2025.