OPINIÓN

El error de diagnóstico de la vivienda

La ley de división horizontal de 1960 ya nació contra los grandes tenedores de inmuebles en alquiler. La nueva normativa ve la luz con un error de diagnóstico. Para empezar a solucionarlo es imprescindible ordenar el desajuste de oferta y demanda

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Carteles de alquiler de pisos en una urbanización de Madrid

Carteles de alquiler de pisos en una urbanización de Madrid

En 1960, el Gobierno aprobó la ley de división horizontal e incentivó la vivienda en propiedad en detrimento del alquiler. En palabras textuales de la norma, "la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que [...] es menos cuantiosa y más asequible a todos y la única posible a grandes sectores de personas". La ley ya nació contra los grandes tenedores de vivienda en alquiler, igual que la que se acaba de aprobar. 

Veinte años después de terminar la Guerra Civil, el aislamiento internacional y la política autárquica, en 1957 había una inflación de dos dígitos, una inflación de alimentos superior al 20% que empobrecía a la población y un déficit exterior estructural y creciente que esquilmó las reservas de dólares para comprar petróleo. Francisco Franco se vio forzado a aprobar el plan de estabilización propuesto por el Fondo Monetario Internacional (FMI) en 1954 y la economía comenzó un crecimiento intenso hasta 1973.

De 1939 a 1959, la agricultura se mecanizó y todo el empleo se creó en la industria y en los servicios en las ciudades. El éxodo rural masivo originó una crisis de escasez de oferta de viviendas en las principales ciudades y una grave crisis social. El Estado construyó grandes desarrollos de vivienda social, con una renta muy asequible, pero la mayor parte acabó en propiedad. Yo aún recuerdo de niño la placa con el yugo y las flechas de la Falange en la vivienda de mis abuelos en la Ventilla, cerca de la plaza de Castilla de Madrid. Con la llegada de la democracia, modernizaron el barrio, demolieron su vivienda y a mi abuela le dieron otra cerca en la avenida de Asturias, ya en propiedad y con la placa con la bandera de la Comunidad de Madrid.

Cuatro burbujas

Desde 1960, en España hemos tenido cuatro booms de construcción de viviendas y cuatro burbujas. La de 1998-2008 superó todo los límites históricos, tanto en construcción de nuevas viviendas como en subidas de precios.

Los españoles aprendimos, con sangre, sudor y lágrimas, que aumentar la oferta de viviendas no tiene necesariamente que reducir los precios y que los precios de la vivienda pueden caer con fuerza. A partir de entonces, el acceso al crédito promotor de viviendas se normalizó y dejó de financiar la compra de suelo. Y el acceso a las hipotecas, también, financiando hasta el 80% del valor de la tasación.

Un estudio indica que los denominados ‘grandes propietarios’ solo controlan el 5% del total de pisos en alquiler en Madrid

España es una economía dual desde 2008. Hay solo ocho ciudades que explican el 75% de la creación de empleo, Madrid, el 30%, y sumando Barcelona, el 50%. Y la construcción de nuevas viviendas sigue por debajo de la mitad de su promedio histórico.

Especialmente dramático es el desarrollo de vivienda de protección oficial desde 2010 y la promoción de vivienda pública en alquiler ha sido ridícula. Muchos jóvenes en esas ciudades se han visto forzados a alquilar, aunque desean acceder a la compra. Quieren estar cerca del centro de la ciudad para, en muchos casos prescindir de tener un coche en propiedad. Los inmigrantes ocupan los barrios desarrollados en los años 60 que eran la periferia pero hoy ya forman parte del centro de esas urbes.

Un estudio elaborado por el Ayuntamiento de Madrid, con Manuela Carmena como alcaldesa, reconoció que los denominados grandes propietarios solo controlaban el 5% del total de la oferta de viviendas en alquiler en la ciudad. A todos estos cambios hay que sumar el boom del turismo urbano, que se ha intensificado tras la pandemia. Buena parte de la oferta de vivienda en alquiler en el centro de las ciudades está en alquiler turístico y eso ha motivado un fuerte aumento de los precios en las denominadas zonas tensionadas.

La nueva ley de vivienda nace con un error de diagnóstico y de sesgos ideológicos, igual que sucedió con la ley falangista de 1960. Todos los países que han optado por controlar los precios y/o la rentabilidad del capital a lo largo de la historia han fracasado. Y solo el libre mercado, sin una buena regulación pública, también fracasará, como aprendimos en 2008.

Hay que poner un límite razonable al porcentaje de oferta de alquiler turístico en zonas tensionadas, como acaba de hacer la ciudad de Miami, y exigir los mismos niveles de seguridad que a los hoteles. Hay que empezar a desarrollar un parque público o privado con precios regulados de alquiler en los nuevos desarrollos de suelo en la periferia de las ciudades, especialmente en la zona este de Madrid fuera de la M40, y que tengan buena conectividad con metro y cercanías.

Un seguro para los jóvenes

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El Estado puede proveer un seguro del 20% del precio para facilitar el acceso de los jóvenes a la hipoteca. Hay que cambiar la ley de vivienda con protección pública, eliminando burocracia y exigiendo que al menos la mitad de esas nuevas viviendas sean de alquiler. Pueden ser públicas o privadas, con precios tasados del suelo y el alquiler a una rentabilidad razonable.

En el centro de las ciudades, donde se concentra la demanda y el problema, no hay suelo disponible y solo queda construir en altura como en Nueva York y Shanghái. Hay que desarrollar el mercado de hipotecas inversas, con una buena regulación, para favorecer que jubilados puedan disponer de una renta suficiente para ir a una residencia y tener los cuidados que merecen. Eso permitiría aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Haciendo todo esto bien, seguiremos teniendo un problema de vivienda hasta que el desajuste de oferta y demanda se ordene.