CaixaBank pronostica una caída del 25% en la compraventa de viviendas en 2023

CaixBank lanza sus previsiones inmobiliarias para 2023. La entidad financiera estima que este año será un año de estabilización, tanto en precios como en compraventas. "2022 ha sido un año especialmente bueno, con 650.000 transacciones de viviendas. Sin embargo, tuvimos una caída del 10% en diciembre y esto se va a repetir en los próximos meses. Venimos de unos meses con un número elevado, muy superior al promedio histórico, y en 2023 nos quedaremos en el entorno a las 480.000 compraventas", explicó Judit Montoriol, economista senior de CaixaBank Research y coordinadora del informe sectorial inmobiliario, durante el evento Efimad.

La entidad también espera que los precios de la vivienda comiencen a moderarse, que no a experimentar grandes caídas. "Prevemos un estancamiento de precios, pero con un comportamiento diferente entre la obra nueva y la usada. En segunda mano habrá mayor corrección en las compraventas y estancamiento de precios. Por contra, vemos más recorrido en el mercado de obra nueva. Como conclusión, vemos un riesgo muy bajo de que se desencadene una corrección brusca", resumió la economista durante el evento organizado por el banco y la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Desde el banco resaltan la importancia que han tenido los extranjeros en el mercado de la vivienda durante 2022. "Han marcado máximos históricos en 95.000 compraventas, un 15% del total. Esto afecta más a unos mercados que a otros, como Alicante, donde suponen casi la mitad de las operaciones, Baleares o Canarias", apunta.

Sin embargo, a pesar de todas las cifras, el mercado de la vivienda sigue presentando un desequilibrio entre oferta y demanda. Judit Montoriol recuerda: "Cerraremos 2022 con 110.000 viviendas nuevas, frente a los 220.000 hogares que se han creado. La previsión del Instituto Nacional de Estadística es que se creen 200.000 hogares este año y 220.000 el año que viene. Con la producción de obra nueva actual, que se mueve entre 100.000 y 110.000 viviendas al año, estamos en una situación de clara escasez. Se está construyendo mucho más en las zonas donde hay mucha demanda, no como en 2005 o 2006, pero es insuficiente". A este respecto, Carolina Roca, presidenta de Asprima, cree que, como sector, "hay que incrementar la producción para salvar el desequilibrio, ganando en productividad".  

Crecimiento esfuerzo hipotecario

Uno de los indicadores más relevantes para conocer la salud del mercado de la vivienda es la tasa de esfuerzo hipotecario, el porcentaje de los ingresos que destinan las familias al pago de las cuotas del préstamo. Los últimos datos del Banco de España lo sitúan en el 33,6%, "un ratio aceptable" para CaixaBank. "Esperamos que durante este trimestre y los próximos el esfuerzo hipotecario se vea impactado por la subida de los tipos y podría llegar hasta el 38%, colocándose como el principal factor que frenará la compraventa. Posiblemente, este ratio va a caer a finales de año si hay una caída de precios", justifica Montoriol.

A pesar de que la economista cree que se podría alcanzar el 38%, el informe de CaixaBank para el primer semestre, con las previsiones redactadas el 15 de diciembre del pasado año, apuntaban subidas hasta el 40,6%. Este umbral podría llegar a ser preocupante porque el Banco de España recomienda que no se sobrepasase el 35%, aunque durante los últimos compases de la burbuja se superó con creces el 50%.

En una situación compleja como la actual, las familias continúan amortizando capital de sus hipotecas, especialmente desde mediados del pasado año. "Con el aumento de tipos estamos viendo muchas amortizaciones anticipadas de la deuda", recuerda la coordinadora del informe sectorial inmobiliario de CaixaBank.

Previsiones macroeconómicas

El rumbo de la política monetaria marcará el futuro del sector inmobiliario. En Estados Unidos, la Reserva Federal (FED) ya ha situado las tasas cerca de la tasa terminal, el máximo al que subirán, que CaixaBank estima entre el 5% y el 5,25%, con bajadas a partir de 2024. En el caso de la Eurozona, el Banco Central Europeo (BCE) va por detrás. En la actualidad se ubican en el 2,5% y podrían subir hasta el 3,5% o 3,75%. Sumando el diferencial normal, supondría que el Euríbor podría crecer hasta el 4,5% o 5%.

El efecto inmediato de la subida de los tipos, que ha causado una revalorización del cupón de los bonos soberanos, ha sido una paralización de las operaciones inmobiliarias a nivel institucional. "Esto ha afectado a oficinas y logística, mientras donde menos afecta es en el mercado de promoción y rehabilitación, donde se compensa el valor que agregas a los tipos. Lo positivo es que cuando los tipos bajen desde el 3,5% hasta el 2,5%, los inmuebles se revalorizarán un 10%-15% y eso puede suceder a finales de 2023 o en 2024", apunta Mikel Echavarren, presidente de la consultora Colliers en España y Portugal.

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La otra gran consecuencia es el resurgimiento del apetito inversor por la renta fija, uno de los grandes competidores del inmobiliario; aunque Carolina Roca lanza un mensaje positivo: "Nos encontramos financieramente en una situación de incremento de tipos que va a tener su reflejo en nuestra actividad porque nuestro coste de financiación va a subir, nuestra demanda va a perder poder adquisitivo y la inversión se siente atraída para otros sectores que antes no eran interesantes. La situación invita a la prudencia, pero no tenemos que perder el foco del gran desequilibrio entre oferta y demanda: hay escasez de oferta, especialmente de obra nueva, y una demanda desatendida".

A nivel general, la economista senior de CaixaBank Research concluye: "Con todos los elementos negativos existentes, el balance del año positivo. Estamos en una situación económica débil, pero la entrada en recesión no se ha cumplido. Estamos viendo datos más positivos de lo esperado. Hay una importante ralentización económica, pero no supondrá la entrada en recesión". La inflación empezará a descender este año, aunque no será hasta 2024 cuando los bancos centrales logren acercarse al objetivo del 2% anual.