El test de estrés a la banca española descarta un descalabro en el sector inmobiliario

La European Banking Authority (EBA), el organismo creado por el Banco Central Europeo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, encargado de correcto funcionamiento del sector bancario, ha lanzado un nuevo test de estrés. Estas pruebas miden cómo resistirían todos los bancos de la Eurozona una situación macroeconómica negativa e imprevista.

"Estos test fueron muy importantes después de la pandemia porque este suceso imprevisto iba a tener efectos sobre las cuentas de resultados de los bancos. 2021 ha sido un año de transición, en el que la economía se ha ido recuperando. Sin embargo, en 2022, las cosas se han torcido. Primero aparece una guerra imprevista, después tensiones sobre las materias primas y los suministros, se dispara la inflación y los bancos centrales tienen que empezar a tomar medidas. La más relevante es subir los tipos de interés, que habían estado a cero durante un montón de años. Esta es la medida más lógica, pero son consciente de que va a tener un impacto porque va a deteriorar el crecimiento de los países", resume Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, sobre el contexto en el que se realizan estos test.

En el escenario más negativo de estas pruebas, la European Banking Authority pregunta a los bancos españoles cuál sería su situación, si el producto interior bruto de los próximos tres años (2023, 2024 y 2025) cayese un 5,4%, el desempleo creciese hasta el 18,5% y la inflación cerrase este año en el 9,6%. "El escenario de estas previsiones es mucho menos negativo para España que para otros países de la Unión Europea", confirma Salcedo.

¿Qué ocurriría con la vivienda?

El supervisor bancario diferencia Residential real estate prices, correspondiente a los precios de la vivienda, de Commercial real estate prices, en el que aglutina los edificios de oficinas, activos comerciales y las naves logísticas. En el caso de la vivienda, en el escenario más positivo del test de estrés, los precios subirían en términos nominales un 2,7% en 2023, un 1,2 % en 2024 y un 1,0% en 2025; frente al 7,3% que lo ha hecho históricamente. En cualquier caso, con una inflación del 4,9% como la que prevé para 2023 el Banco de España, los precios de la vivienda no subirían en términos reales.

"Los crecimientos serían muy moderados en la vivienda e irían bajando hasta 2025, en el escenario positivo. Sin embargo, no solo hay que jugar con el precio, sino también con el número de transacciones. En 2022, se registraron 720.000 compraventas, el dato más alto desde 2008. Ya sabemos que en 2023 y 2024 este número bajará significativamente, por lo menos un 20%", aclara el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid.

En el escenario más negativo, los precios de los pisos tendrían una caída del 6,5% en 2023, del 12,8% en 2024 y del 1,2% en 2025; una tesitura a priori complicada, que supondría un empeoramiento radical de la economía española y mundial.

¿Cómo se comportarían el resto de activos inmobiliarios?

Las oficinas, los locales, los centros comerciales y las naves logísticas, aglutinados bajo el término de comercial real estate, crecerían entre un 1,3% y un 1,4% durante los próximos tres años en la tesitura optimista. "El escenario menos malo es demasiado optimista porque las principales compañías calculan que habrá una caída del 15% o 20% en los precios. Sin embargo, aunque los precios crezcan un 1%, los precios reales con la inflación siguen bajando", analiza Julián Salcedo.

Por contra, el escenario negativo contempla caídas del 14,3% este año, del 10% el próximo y del 3,7% en 2025. Aparentemente, estas previsiones, que se darían ante una catástrofe económica, son las que describen lo que hoy en día está ocurriendo en el mercado. En paralelo, igual que en el caso de las compraventas, el volumen de inversión institucional se reducirá entre un 30% y un 50% este año.

España frente a Europa

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En todos los escenarios, en todos los tipos de activos, España demuestra resiliencia frente a la Unión Europea, con mayores incrementos o menores descensos. Los países con peores desempeños en el mercado residencial son Suecia, Bulgaria, Dinamarca, Holanda y Polonia. Estos países contemplan ligeras caídas si el rumbo de la economía es bueno y batacazos de doble dígito si la situación empeora. Hay casos curiosos, como el de Hungría, que sí todo va bien, crecerán fuertemente, pero si se tuerce serán los que más caigan de todo el Viejo Continente; denotando una gran volatilidad y dependencia de los mercados mundiales.

En rasgos generales, el resto de activos inmobiliarios a nivel internacional mantienen su valor en tasas nominales, siempre y cuando se cumpla el escenario favorable; pero se anticipan fuertes caídas en el caso de que la economía acuse un empeoramiento de la inflación y crecimiento de los países.