Desaparece el apetito inversor por las oficinas: hay 3.700 millones en edificios para transaccionar que no encuentran comprador

“Lo que se compra es lo que no se quiere vender”. Así resume Javier García-Mateo, socio de estrategia y transacciones inmobiliarias de la consultora internacional EY, lo que ocurre en el mercado de oficinas español. Actualmente, hay en el mercado edificios para transaccionar por valor de 3.740 millones de euros y cada semestre este volumen se va haciendo más grande. “Muchos edificios han estado un año o año y medio en el mercado y no se terminan de vender”, explicó el socio de la Big Four, durante la presentación a inversores del informe The Office Property Telescope. “El 54% de lo que realmente se ha transaccionado en 2022 está en el casco urbano, en el centro de la ciudad o el distrito de negocio; mientras el 66% de lo que está a la venta está en la periferia de la ciudad”, añadió Javier García-Mateo.

El poco volumen de compraventas de edificios de oficinas no es algo que involucre solo a España. La inversión internacional en oficinas ha caído un 22% de forma interanual. Los inversores han perdido el apetito desde hace unos trimestres. Se está adoptando una postura conocida como wait and see (esperar y observar), a la espera de que las valoraciones se ajusten a la subida de los tipos de interés. Las entidades financieras tampoco está financiando operaciones, según explica el socio de EY: "Los bancos están fuera de un mercado porque las rentabilidades son bajas y no cabe la deuda. Los comités de riesgos no son ajenos a los que está pasando: les preocupa el teletrabajo, las rentas y la desocupación en las oficinas de Estados Unidos".

Uno de los factores que ha reducido el volumen de inversión en este segmento inmobiliario es que cada vez los institucionales están destinando más dinero de sus carteras al sector residencial: vivienda en alquiler, residencias de estudiantes y mayores o fórmulas alterativas como el coliving.

En paralelo, durante 2022 han salido medio millón de nuevos metros cuadrados al mercado; mientras la tasa de desocupación está rozando el 10% en Madrid y Barcelona, una cota no registrada desde la burbuja. Tampoco la inflación está impulsando las rentas al alza, sino que se han ido estabilizando. Además, la gran cifra de contratación que vivió la Ciudad Condal durante el pasado año tenía un fuerte componente de compañías tecnológicas, las cuales están siendo las protagonistas en 2023 de recortes en sus plantillas a nivel mundial.

La inversión en oficinas en 2022

El mercado de las oficinas fue de más a menos durante 2022. El primer semestre fue muy bueno, en cuanto a volumen de inversión; pero el segundo fue peor. A pesar de esto, se registró un volumen de inversión de 2.500 millones de euros, lejos de las cifras de 2015, 2018 o 2019; pero muy por encima de la crisis subprime, donde no se transaccionaban más de 1.000 millones.

Las dos grandes operaciones del ejercicio fueron la venta de la histórica sede de La Caixa en el número 52 del Paseo de la Castellana (Madrid), que fue comprada por la Fundación La Caixa a la propia entidad por 238 millones, y la compra de GMP a Freo del proyecto Mile22@ (Barcelona) por 220 millones.

Reconversión de oficinas a vivienda

La salida natural de las oficinas, especialmente aquellas que se ubican en el centro de la ciudad, es convertirlas en viviendas. Durante la presentación del informe, Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, explicó qué ha sucedido en Portugal: “En Lisboa, 400.000 metros cuadrados de oficinas se han reconvertido a residencial en los últimos años porque los precios de la vivienda se fueron por las nubes. Empezó a llegar mucho profesional de alto valor añadido y la demanda creció. Como los precios crecieron, los propietarios decidieron que el mejor uso era residencial. El Ayuntamiento de Lisboa estuvo rápido y se permitieron las reconversiones. Lo ha hecho el mercado y no lo ha tenido que regularlo nadie. Aquí ocurrirá lo mismo”

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Clemente resaltó que en Madrid hay 5,5 millones de metros cuadrados de residencial que se utiliza “indebidamente” como oficinas. Esto quiere decir que, en edificios tradicionalmente residenciales, se han instalado oficinas en la planta baja o la primera altura. “Estos volverán a residencial si la escalada de precios persiste”, confirma el consejero delegado de una de las dos socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) del Ibex-35.

Sin embargo, este fenómeno funcionará en el centro de las grandes ciudades de España, pero no tanto en las afueras. “En la periferia no es tan sencillo, pero ya hay demanda. Hay algún edificio de oficinas que se ha intentado transformar en coliving y salen precios por metro cuadrado mayores que en oficinas”, añade. El directivo descarta que se puedan transformar en hoteles porque en las zonas periféricas no encajan para estos activos.