Rehabilitación de vivienda: Pasos a seguir para construir tu hogar soñado

Rehabilitar una casa puede ser un proyecto ilusionante, pero en el que hay que tener en cuenta múltiples aspectos, por lo que conviene seguir determinados pasos: desde el estudio por parte de un profesional del estado de la vivienda hasta la elaboración del proyecto, la solicitud de presupuestos y la correspondiente licencia.

El cambio en las expectativas respecto a la vivienda despertado a raíz de la pandemia y la aparición de los Fondos Europeos ha despertado en España el interés por la rehabilitación. Ya sea como primera vivienda o como inversión, rehabilitar una casa puede ser apasionante y rentable.

Si ya se cuenta con un inmueble a rehabilitar, el primer paso requerirá de la ayuda de un arquitecto que revise el estado de los diferentes elementos de la casa: si existen o no daños estructurales, qué infraestructuras o instalaciones de la vivienda se pueden utilizar y cuáles hay que reponer, si la distribución existente es o no funcional o qué materiales se pueden reutilizar, entre otros aspectos.

No menos importante es consultar la normativa urbanística municipal y la ficha de la parcela en el Plan General de Ordenación Urbana. Aquí es donde puede verse el tipo de suelo en el que está construida la casa (si el suelo es rústico o el edificio está catalogado las restricciones serán mayores) y encontrarse información concreta sobre qué tipo de actuaciones pueden realizarse en la parcela: qué superficie y altura máxima podrá tener la nueva construcción, los retranqueos y linderos, etc.

Si ya se dispone de la vivienda esta información será fundamental para saber los límites que deberá respetar el proyecto. Si aún no se ha adquirido, es recomendable realizar antes estas comprobaciones, porque las intervenciones que se pueden realizar pueden verse restringidas.

Tras su estudio inicial el arquitecto deberá también tomar datos de la vivienda. Estas mediciones pueden revelar patologías existentes o sacar a la luz las reformas que ya se han realizado que revelen su condición original. Será también necesario realizar las catas correspondientes en forjados, cimentación, muros… Una vez que se conozca el edificio en profundidad se podrá tomar decisiones acerca de la ubicación de las diferentes instalaciones, canalizaciones o bajantes.

Cuando se dispone de toda la información necesaria llega el momento de elaborar el proyecto de rehabilitación. A los conocimientos y experiencia del arquitecto habrá que sumar otro ingrediente importante para su realización: qué objetivo se tiene con la reforma de la casa y cuáles son las prioridades, para las que deberá buscar la solución más óptima.

Presupuesto de rehabilitación de vivienda

Antes de embarcarse en las obras habrá que decidir si se prefiere solicitar presupuesto por separado a cada profesional y coordinar personalmente la obra o buscar una empresa que se encargue de todos los trabajos de forma integral y de su dirección. Esta segunda opción será más cara, pero supondrá menos complicaciones, y permitirá dedicarle menos tiempo a la obra.

Sea cual sea la elección es recomendable solicitar varios presupuestos para poder comparar entre ellos. Todos deberán incluir una memoria de calidades, la fecha de inicio y de fin de los trabajos, las garantías por incumplimiento, el precio por hora y el precio de cada servicio por separado. Es recomendable que la oferta recogida en el presupuesto quede plasmada por escrito en un contrato.

Los diferentes profesionales o la empresa encargada de la rehabilitación solicitarán que se abone una parte del total antes de comenzar con el proyecto, ya que será necesario cubrir el coste de los materiales. Es recomendable no abonar en un primer momento más de un 40% del total, e ir completando los pagos a medida que se van terminando los diferentes trabajos.

Permisos y tasas para la rehabilitación de viviendas

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Cuando hablamos de “reforma” entendemos que se realizarán actuaciones que modificarán elementos estructurales de la casa o su distribución, o que modificarán su superficie. En cualquiera de los casos habrá que solicitar una licencia de obra mayor al Ayuntamiento correspondiente, para lo que será necesario presentar el proyecto de rehabilitación elaborado por el arquitecto.

Además, para este tipo de obras hay que abonar la tasa por prestación de servicios urbanísticos, el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y la tasa por la utilización privativa del dominio público local que hay que pagar cuando se instalan en la calle andamios o contenedores de obra. En cualquier caso, conviene consultar con el Ayuntamiento qué tipo de licencias y tasas son necesarias para la rehabilitación que se quiere realizar.