SECTOR INMOBILIARIO

El dueño de 13 geriátricos en España seguirá invirtiendo porque un tercio de la población será mayor de 65 años en 2035

  • Threestones Capital tiene 13 residencias para la tercera edad en España y planes de seguir ampliando el número de activos

  • El mercado de las residencias ofrece más posibilidades en ciudades secundarias que en Madrid y Barcelona

Nicolo Zuccarelli, manager de gestión y sostenibilida de Threestones Capital.

Nicolo Zuccarelli, manager de gestión y sostenibilida de Threestones Capital.

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Threestones Capital es uno de los grandes dueños de residencias de ancianos en España, después de su desembarco en 2018. Operando desde Luxemburgo, en la actualidad, suma ya 13 activos repartidos por diferentes comunidades: Galicia, Extremadura, Asturias, Castilla y León, Cataluña, Aragón, Cantabria y Baleares. Entre todas suma más de 1.400 camas. Nicolo Zuccarelli, manager de gestión y sostenibilidad de la gestora de fondos de inversión, analiza el mercado, el presente y el futuro, de las residencias de mayores.

PREGUNTA. ¿Cuál es la situación de Threestones Capital?

RESPUESTA. Nosotros invertimos desde el 2009 en residencias de la tercera edad y ahora vamos ya por nuestro cuarto fondo de inversión, aun en fase de adquisición de nuevos activos. Empezamos invirtiendo en Alemania, desde 2009 hasta 2016. A partir de 2016 empezamos la expansión internacional, primero con Italia y, desde 2018, en España.

P. ¿Cómo ve el mercado de las residencias de ancianos en España?

R. La pirámide poblacional de todos los países de Europa demuestra que este mercado va a crecer en los próximos años. Algunos países están más afectados que otros, como España o Italia, donde se estima que en 2035 la población mayor de 65 años supondrá entre el 31% y el 33%. Por esto, hemos empezado a invertir en España. Es un mercado que nos gusta mucho porque está muy fragmentado y hay oportunidades porque muchas empresas familiares que antes tenían desde hace 20 años su residencia ahora quieren vender.

P. ¿Cómo ha influido la subida de los tipos de interés a las residencias?

R. La prime yield rentabilidad de los mejores activos) estaba entre el 4,8% y ahora está subiendo al 5,2%-5,3%. Nosotros siempre hemos invertido entre un 0,5% y un 0,8% por encima de la prime yield, dependiendo de la ubicación, operador y otros detalles.

P. Eso es una caída del valor del 10% a aquellos que compraron al 4,8%

R. Sí.

P. ¿Qué tipo de activos prefieren?

R. Nuestro estilo de inversión se centra en comprar activos ya construidos core o core + (los más seguros del mercado). En algunas ocasiones, le damos un valor añadido construyendo alguna parte o ampliando las instalaciones. No nos gusta construir la residencia desde cero, nosotros vamos a firmar al notario con un nuevo contrato de arrendamiento a un nuevo operador. No tenemos un perfil de ciudad en la que comprar en ciudades. Sí que es verdad que, para crear valor a nuestros inversores, preferimos ir a ubicaciones descentralizadas, fuera de Madrid o Barcelona. A diferencias de otros jugadores de este mercado, los cuales son empresas listadas en bolsa y tienen horizontes de inversión diferente, nosotros invertimos en fondos cerrados con un tiempo de inversión entre 6 y 9 años y no podemos comprar a rentabilidades muy agresivas. Esto fue lo que ocurrió en el mercado el año pasado en ciudades grandes, pero en ubicaciones secundarias se ofrecían rendimientos mayores. Nuestra estrategia es comprar inmuebles individuales o paquetes de dos o tres en sale & leaseback (compra en la que el vendedor se mantiene como inquilino) con operadores. No tenemos la intención de invertir en grandes paquetes.

P. ¿Qué contratos firman con sus inquilinos?

R. Nuestros contratos en España son todos 100% triple neto de verdad, todo es encargo del operador: mantenimiento, seguros e impuestos. Es lo estándar del país.

P. Tienen 13 residencias después de la adquisición de la pasada semana. ¿Van a seguir comprando?

R. Ocho son de la cartera de nuestro tercer fondo, que terminó su periodo de inversión y ahora está en la fase de optimización. Las últimas cinco son del cuarto vehículo, el cual aún está en fase de inversión. Tenemos objetivos de expansión en España. Hemos cerrado la compra de una en Cataluña la semana pasada y tenemos dos operaciones más en due diligence (auditoría legal). Nuestro interés en el país se mantiene y estamos creciendo con nuevos operadores que no eran parte de nuestra red.

P. ¿Cuándo se venderán estos activos?

R. Las residencias del tercer fondo, la intención es desinvertirlas entre 2025 y 2026; mientras las otras en 2028 o 2029

P. ¿Barajan entrar en el mercado del senior living?

R. Es un concepto que conocemos y trabajamos desde hace tres o cuatro años en Alemania, que vemos que está más instaurado. En Italia y España, nos apetecería entrar, pero no encontramos una gran demanda o una necesidad por parte de la gente de irse en un apartamento asistido pagando 2.000 euros o más al mes. En Alemania, es un concepto más desarrollado. Hemos mirado muchas oportunidades, pero no hemos invertido. En Italia tenemos dos, pero creíamos que funcionarían mejor. En España, si sale algo y bien gestionado desde un operador grande, podemos mirar, pero solo hemos recibido proyectos aún en desarrollo con intención de abrir en 2024 o 2025, con retornos bajos y periodos de carencia de rentas de tres a cinco años. Son activos que tienen sentido para aquellos que tienen objetivos de inversión de 20 o 25 años, pero no para nosotros, que necesitamos tener retorno en un tiempo más limitado.

P. ¿Prevén comprar hospitales o clínicas, como ya han hecho algunos de sus rivales?

R. Depende. Residencias es el 90% de nuestras inversiones y apartamentos asistidos el 5%. Tenemos centros de rehabilitación, que es algo que estamos mirando desde hace año y medio o dos. Es un sector muy interesante, pero tiene dinámicas diferentes de mercado comparado con la residencia. Simplemente, nosotros miramos lo que nos ofrecen del mercado. Después, con un estudio, vemos donde están las oportunidades con más rentabilidad para nuestros inversores

P. ¿Qué papel pueden jugar los ciudadanos extranjeros? Me refiero aquellos que vienen a retirarse a España.

R. Es un factor que va a jugar mucho en la dinámica del mercado español en general. En la costa de España, donde hay 320 días de sol al año, habrá siempre gente de países con climas más fríos. De hecho, una de nuestras inversiones es la de Ibiza, que es gestionada desde Colisée, donde la mayoría de la gente es de fuera de España.

P. ¿En qué segmento se enmarcan? ¿Lujo o asequible?

R. Medio. Una cosa es la calidad, donde nuestro estándar es bastante alto. Otra cosa es la cuota que bajan los residentes. No teniendo demasiadas residencias en ciudades, podemos permitir mayor accesibilidad a los residentes de media clase. En Extremadura, son muy asequibles y, en Barcelona, hay otros ratios. Si miras la plaza concertada en Extremadura, pagan 1.300 euros al mes y, en Barcelona, casi 2.000.

P. ¿Cómo ve a los operadores españoles frente a los europeos?

R. Cada país tiene sus estándares de tipo contrato y arrendamiento, de estilo de como se trabaja sobre los contratos. Por ejemplo, en Alemania son todos doble neto; mientras, en Italia, una mezcla de doble y triple neto porque los impuestos y los seguros los paga el propietario y no el operador. En España lo paga todo el operador.

P. ¿Cómo les está afectando la coyuntura actual?

R. Por el momento, con nuestros cálculos, los valores se quedan donde estaban antes, con las rentabilidades subiendo un poco. Sí encontramos diferencias en el mercado entre este año y el pasado. Hasta finales de 2021, era un mercado con mucho impulso, donde si no comparabas, el día después lo había hecho otro. Ahora estamos en una situación diferente, donde se puede negociar el precio o poner otras cláusulas. Durante este año hemos sido capaces de trasladar el 100% de la inflación a la mitad de nuestros contratos, mientras al resto lo hemos hecho parcialmente. Ningún operador se ha lamentado mucho, pero estamos viendo que hay unas compresiones de los márgenes porque les han subido los gastos de personal, energía, comida y medicinas. Obviamente, estamos siendo conscientes de la situación actual y preferimos buscar soluciones alternativas a una indexación de las rentas, a veces, si después el operador no puede pagar. Antes de indexar miramos las perdidas y ganancias de nuestros operadores.

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P. Si tuviese que hacer una predicción para los próximos meses, ¿Cuál sería?

R. Las condiciones en general de mercado no son tan buenas. Hay gente que ha comprado al 4%, financiándose a tipo variable para proyectos en desarrollo, que estarán listos en tres o cuatro años. Quizás no todos podrán pagar sus obligaciones y puede ser que alguien más grande les compre. Las cotizadas han comprado a precios muy agresivos y sus valores en bolsa ya han caído un 50%. Son condiciones difíciles y quien ha tomado mucha deuda a tipo variable pasará malos tiempos.