J. A. Gómez-Pintado (Vía Ágora): “No hay necesidades de bajadas de precios en la vivienda de obra nueva"

Juan Antonio Gómez-Pintado lleva 40 años promoviendo viviendas. Primero, en Agofer, una inmobiliaria familiar que se vendió a Grupo Sando, en 2007, por 220 millones de euros. Con su salida de esta, lanzó Vía Célere, donde entre 2007 y 2017, año en el que se vendió por 90 millones al fondo norteamericano Värde Partners, entregó casi 3.300 pisos. Tras dos años de parón desde la última venta, fundó Vía Ágora, una nueva promotora de viviendas empapada de las nuevas tendencias del inmobiliario español: industrialización y, ahora, alquiler.

PREGUNTA. ¿Cuál es la situación de Vía Ágora?

RESPUESTA. La situación de la compañía es muy favorable, hemos terminado un año fantástico. Somos una compañía que empezamos en 2019 y estamos haciendo unos cambios importantes respecto a la manera de entender el negocio promotor, sin perder la forma tradicional de entenderlo, pero modificando las estructuras que las hacen mucho más modernas.

P. Le he escuchado decir que no va a caer el precio de la vivienda en 2023. ¿Cómo ve el mercado en el corto y medio plazo?

R. Se va a cerrar 2022 por encima de las 600.000 compraventas, lo cual es un hito. A nivel comercial ha sido un año fantástico, englobando vivienda nueva y de segunda mano. En obra nueva vamos a cerrar con los mismos visados o un poquito por encima de 2021, entre las 115.000 y 116.000 viviendas visadas, no quiere decir que se inicien todas, pero la sensibilidad de los visados va a ser mayor. En términos de ventas, estaremos en torno a las 80.000 unidades, que es una repetición de 2021. En el mercado de primera mano, los precios no van a caer porque las promotoras tienen para el año que viene entre el 95% y el 96% comercializado y de 2024 casi el 40%. En una situación como la que tenemos hoy en día, en la que se lanza producto nuevo de cara a dos años, no hay necesidades de bajadas de precios.

P. ¿Un factor que favorecerá a la vivienda es que, por ahora, la inflación es superior al coste de la financiación?

R. A nivel mediático se está haciendo mucha incidencia en los precios de energía, la inflación y los tipos de interés; pero la realidad es que las tasas reales son negativas. Hoy en día, los préstamos que se están firmando en variable se están cerrando en el entorno de Euríbor +0,60%, que, con una inflación entre el 7% y el 8%, hay un diferencial negativo del 2%. Además, los convenios laborales se están cerrando con subidas entre el 2% y un 3,5% de media. Como la vivienda es de primera necesidad, los tipos de interés reales no se van a ver muy impactados.

P. Antes mencionaba que 2022 va a cerrar con más obras visadas que 2021. ¿Los promotores están visando producto que no se va a construir?

R. Hay una premisa en el mundo promotor para que un proyecto salga adelante, tiene que estar visado y tener licencia. Otra cosa es que quieras esperar en función de como está el mercado. ¿Qué va a ocurrir? Que en ciertas plazas secundarias, probablemente, haya promotoras que si no ven una velocidad de ventas adecuada decidan esperar hasta que la situación económica se aclare un poco más, pero las grandes capitales donde realmente se marca el dinamismo del sector inmobiliario (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y País Vasco) no veo paralización.

P. El modelo promotor se está encaminando a dos estrategias: vender más pisos y más baratos o menos y más caros. ¿Con cuál se identifica Vía Ágora?

R. Voy a poner un símil futbolístico, me gusta Carletto (Carlo Ancelotti, entrenador del Real Madrid). Creo que tener una compañía que es capaz de estar en todas las estrategias es fundamental y es donde está el secreto. Cuando empezaron las grandes a hablar de número de lanzamientos, las viviendas que se tenían que entregar todos los años en función de sus previsiones, fue un planteamiento que hacían los fondos cuando entraron en estas compañías, equiparándonos con un mercado anglosajón, que no tiene nada que ver con el mercado español por una problemática, la dificultad de encontrar suelo finalista. Las compañías, especialmente las grandes, en mi modesta opinión, no pueden centrarse solo en una fórmula porque, siendo el suelo muy escaso, si te dedicas a sectores económicos medio-altos, ahí es mucho más difícil de conseguir y limitas mucho la capacidad de actuación. Hay que tener compañías que tienen que estar preparadas para producir un Mercedes en una tipología de vivienda y un Seat en otra. Limitarte no me parece que sea una política adecuada.

P. Hablando de suelo. ¿Cuánto tiene Vía Ágora ya?

R. Tenemos casi para 3.000 y pico viviendas. Tenemos mucha materia prima.

P. ¿Habrá nuevas compras?

R. Siempre estamos mirando. Hay un departamento que no para de buscar oportunidades.

P. A nivel general, ¿cómo ves el mercado del suelo?

R. El suelo siempre ha sido el problema del sector, esto es histórico. En Madrid, hay que hacer una diferenciación. Una cosa es que haya suelo que se está produciendo, pero no es finalista. Tenemos Madrid Nuevo Norte, Operación Campamento y la Estrategia del Sureste. Si analizamos caso por caso, desde que estamos ahora, que está empezando la urbanización, hasta que sea finalista aún nos queda un tiempo. En Los Cerros, donde estamos metidos, nos queda año y medio o dos años para empezar la comercialización de estos ámbitos. Hay desarrollo, pero no es finalista. Ese es el problema que tenemos. Nos pasa en Barcelona lo mismo. Donde hay más suelo disponible es donde hay menos interés. Tenemos que trabajar en aras de que la disponibilidad de suelo finalista sea muchísimo más rápida.

P. A nivel financiero, ¿qué fuentes de capital tiene Vía Ágora?

R. Son todo fondos propios y financiación bancaria, no estamos en financiación alternativa. Consideramos todavía a nivel financiero que no está asequible respecto a los costes que tiene la bancaria. Nos reuníamos en Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid) con un fondo que quería presentar su producto y tiene un interés entre el 7% y el 15%, dependiendo el riesgo de la operación. Si tienes una estabilidad y un balance con fundamento puedes obtener financiación bancaria a Euríbor +1,5% y esa es la línea que queremos seguir.

P. ¿Es posible la entrada de socios externos?

R. Aquí las puertas no están cerradas, pero no es lo que está ocurriendo hoy en día. Nosotros con nuestro tamaño y nuestro volumen nos manejamos muy bien. Si mañana, por las circunstancias que sean de negocio, estimamos que por qué no tener una alianza con otra compañía. Ya lo hicimos en el pasado para comprar suelo. Será una cuestión de estrategia, hoy en día no se da.

P. Algo novedoso en esta materia que habéis hecho es cerrar una operación en la que una empresa privada os cede un suelo en Valdebebas, en el que se construyen pisos destinados al alquiler durante una serie de años ¿Tiene sentido que se vendan pisos en régimen de concesión a unos determinados años en vez de que se alquilen?

R. En el mercado polaco es muy habitual. Tienes derechos de concesión que se venden a 50 o 99 años. Quizás el sistema jurídico que ellos tienen es muy diferente, pero es una realidad. Tienes el mercado anglosajón que se hace exactamente igual. ¿Puede ser una variable en un futuro en España? Nuestra mentalidad es diferente en el sentido de la propiedad arraigado, por lo que es más complicado, pero yo no lo descartaría porque la evolución del mercado nos podría llevar por ahí. Ese concepto que tenemos en España de la propiedad de que yo tengo una vivienda y se la tengo que dejar a mis herederos desaparece un poco.

P. Quizás se puede heredar los años que queden de concesión.

R. Efectivamente, pero en este mercado a la vez que el plazo restante se va reduciendo, el valor es menor. Puede ser que lo veamos, ¿por qué no?

P. Si se diese una caída enorme en la demanda de obra nueva, ¿es posible que los promotores las aguanten en balance en alquiler?

R. Dependerá mucho de las compañías y del volumen del balance que tengan. Lo que sí que es cierto es que para hacer build to rent (construir para alquiler) el banco es mucho más exigente con la compañía y con la financiación. No todas las compapueden desarrollar build to rent. En función de la compañía y de su balance y como se esté financiando, podrá tener una posición más cercana o no. Hay una cosa que es importante remarcar. Tú has hecho un build to rent cuando todo el edificio lo vas a dedicar a ello y es muy raro que estés comercializando una promoción, las ventas se te paralicen y que tengas una parte comercializada y la otra la dediques a alquiler. No conviven bien. Se vivió en la crisis de 2008, promotores que no tuvieron capacidad de comercializar esas viviendas empezaron a utilizar una fórmula que era una especie de opción de compra, donde tú alquilabas las viviendas durante un periodo determinado, ese pago se dejaba como parte del precio y funcionó. Hoy en día cuando decides llevar una promoción adelante es porque tienes una garantía detrás de soporte financiero. Si la vas a dedicar a alquiler lo vas a dedicar en exclusividad.

P. En esta situación de tipos de interés creciendo y sin una gran subida de los salarios, ¿se está reforzando la megatendencia del alquiler?

R. Yo creo que no, es una situación muy coyuntural. El consenso a nivel macroeconómico es que tenemos una situación hasta el 2023 o principios de 2024 y, a partir de ahí, para no enfriar la economía habrá una tendencia a la baja de los tipos.

P. Recapitulando, Vía Ágora firmó el derecho de superficie en Valdebebas y está muy bien posicionado para adjudicarse un lote del plan de cesión de derecho de superficie del Ayuntamiento de Madrid. ¿Está creando Gómez-Pintado una patrimonialista de vivienda en alquiler?

R. Sí. Cuando decidimos iniciar build to rent en la compañía no es para tenerlo todo mezclado. Una compañía que se va a dedicar solo al alquiler tiene que tener su propia capacidad de gestión y de financiación. Estamos dando los primeros pasos, son muy iniciales. En el futuro, por qué no hacer algo con ella en ese sentido.

P. ¿Qué volumen podría llegar a tener esta compañía patrimonialista?

R. No lo sé, a saber. A tope lo que podamos, pero no te puedo decir.

P. ¿Qué tipo de planes de colaboración público-privada le pueden interesar? ¿Puede haber más acuerdos privados como Valdebebas? ¿Todo sería Vía Ágora desarrollando?

R. Planes de colaboración en privado-privado, como hemos hecho en el caso de Valdebebas, ojalá, no estamos cerrados en absoluto. Es una manera fácil y rápida, donde las dos partes tenemos muy claro cuál es el compromiso que tiene que tener cada uno y no tenemos el corsé que siempre te requiere la Administración al ir a un concurso público. Si vamos a estar en más concursos público-privados, la respuesta es sí. Aquí hacer un comentario. Ha sido muy interesante en el desarrollo de todos los contactos entre el mundo privado y el mundo público, el poner un concepto común de cómo tiene que ser el modelo de producto, cuáles son los márgenes requeridos por la parte privada para poder acudir a este tipo de concursos y la asimilación por parte de lo público de que tiene que ser así. Ha habido un intercambio de información entre lo que unos requieren y los otros que ha hecho posible que se lleven a cabo este tipo de soluciones. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid tenía muy claro que para hacer este tipo de operaciones el alquiler tenía que estar en un 20% por debajo de mercado y dar las condiciones de que aun así el promotor tenga su margen.

P. Vía Ágora ha hecho una fuerte apuesta por la industrialización. ¿Qué papel puede jugar todo esto para vosotros, especialmente en el segmento del alquiler?

R. Hemos elegido la madera para fachadas y otro tipo de industrialización, en el caso de escaleras, que son de hormigón; de voladizos, que llevan mucho acero; o los baños y cocinas, que son muy diferentes. La madera es nuestra actividad principal y para ello hemos montado una fábrica impresionante, única en Europa con el sistema de producción que tiene.

P. ¿Por qué madera?

R. Primero, cada vez se va a tener más en cuenta el impacto medioambiental de los edificios nuevos y la madera es el mejor material para ser negativo en CO2. Estamos viendo casos como Francia, donde el Ministro de Vivienda ha dicho que el 50% de los edificios público que se inician para los Juegos Olímpicos de 2024 tendrán que ser de madera y que su intención es replicarlo en lo privado. Si queremos industrializar tenemos que automatizar procesos con maquinaria y robotizar, y eso en el hormigón no se consigue de una manera eficiente. Esto es lo que nos va a llevar a una reducción drástica de plazos, mejora en las calidades y la eficiencia medioambiental. La madera es un material tradicional. Los primeros templos que se conocen en el mundo japonés son de madera y ahí están todavía después de más de 2.000 años. Todos los núcleos de las grandes ciudades como el Barrio de Salamanca o el Eixample son de madera.

P. ¿Es una realidad en España la madera?

R. Hay poca. Hay poca capacidad instalada, pero hay un movimiento. Finsa ha abierto una fábrica de CLT, Egoin ha implementado un aserradero nuevo y ha ampliado la fábrica que tenía, y Juan Velayos ha anunciado que va a abrir una fábrica. La capacidad instalada hasta ahora es pequeña, pero se van sumando muchos esfuerzos; y no para sustituir a otros materiales, ni a un sistema tradicional, pero sí para que sea una pieza complementaria.

P. ¿Supondrá un ahorro de costes la industrialización?

R. Desde un punto de vista sofisticado financieramente hablando, hay elementos que tienes que tener en cuenta, no es comparar presupuesto con presupuesto. Tienes que sumar plazo de ejecución con tu coste de capital, en el caso del alquiler, porque puedes acelerar muchísimo los procesos, sobre todo en colaboración público-privada. También un ahorro de costes en posventa. Las empresas nos gastamos entre un 1,5%-2%, que te lo ahorras con la industrialización porque se ha verificado de una manera industrial el producto. Hay muchos planteamientos que tienes que hacerte para escoger entre un modelo y otro, y no puedes solo comparar presupuesto con presupuesto, sino todo el conjunto de lo que significa construir de una manera o de la otra.

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P. ¿Una obra de 2 años cuánto tiempo se puede ahorrar industrializando?

R. Muchísimo. La puedes reducir a la mitad, a un año.