SECTOR INMOBILIARIO

Coliving, el negocio inmobiliario de moda: ¿pisos caros o “vida flexible”?

  • Un estudio en un coliving cuesta más de 750 euros en Madrid, pero no exige una permanencia de un año

  • Muchos de estos colivings son lo que históricamente se ha conocido como apartahoteles

coliving

coliving / Urban Campus

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Gabriel Santamarina

El coliving, vivir en un mismo edificio compartiendo algunos servicios y construyendo una “comunidad” entre vecinos, es la moda en el sector del living. El living dentro del inmobiliario agrupa las distintas modalidades de vivienda que existen: residencial en venta, viviendas en alquiler, residencias de estudiantes o de ancianos. Dentro de estas, el coliving es uno de los que despierta más interés dentro de los principales actores en el mercado inmobiliario español, principalmente fondos de inversión europeos y norteamericanos.

Este apetito ha disparado la inversión. En 2021, las compras de colivings supusieron una inversión de 96 millones de euros y solo entre enero y junio de este año ya ha superado los 433 millones. La mayor operación fue la compra del fondo Greystar de 2.500 apartamentos en la Comunidad de Madrid a otro fondo, King Street.

¿Qué es concretamente un coliving? La realidad es que no existe una definición. Algunos entienden que es un edificio con una serie de apartamentos para dormir y cocinas o salones comunes para todos los usuarios. Otros incluyen en este formato a aquellos que tienen cocinas individuales y servicios comunes como un gimnasio.

En un coliving hay dos partes muy diferentes: una propiedad y una gestora. El primero, el dueño capitalista del inmueble, buscará obtener una rentabilidad por alquilar el activo. El segundo se encarga de buscar inquilinos y proveer de los servicios: coworking, sala común, gimnasio o piscina. Por estos servicios, cobra una comisión a la propiedad.

La realidad es que este tipo de modelos de residencia alternativos, por ahora, solo tienen cabida en grandes ciudades y se han desarrollado principalmente en Madrid y Barcelona. A cierre de 2021, según un informe de la consultora CBRE, solo existían en España 1.000 plazas de coliving profesionalizadas, una cifra que se multiplicará por cinco hasta 2024.

¿Cuánto cuesta? La realidad es que vale más que un piso de una habitación. En Madrid, según datos de Idealista, un piso de 25 metros cuadrados útiles cuesta de media al mes cerca de 650 euros mientras que el alquiler de un coliving está en 900 euros. En el caso de Barcelona, ocurre algo similar: una vivienda de las mismas características cuesta 765 euros y un coliving 800.

Microcasas en Madrid

La visión del sector es que esto es más caro porque ofrece un valor añadido, además de mayor flexibilidad. En un contrato de alquiler tradicional se firma un mínimo de un año y aquí se puede reservar por meses, incluso por días o semanas. Normalmente, todos se gestionan bajo el “todo incluido” : suministros, internet, limpieza y/o actividades.

Un informe de 2020 a nivel internacional de la consultora antes mencionada señala que contratar un coliving en España supone un ahorro de 366 euros al mes. Las cuentas utilizadas son algo exageradas, pero sirven de ejemplo. Normalmente, el edificio cuenta con gimnasio, que ahorra unos 45 euros al mes; internet, que lo cifra en 25 euros; la comisión de agencia por alquilar, que ponderada mensualmente es de unos 50 euros; y amueblar la vivienda, que lo sitúa en unos 125 euros al mes.

Los fondos ganan un 20% más

Los fondos cuando convierten un edificio de viviendas en alquiler tradicional en coliving persiguen mejorar el desempeño del activo, es decir, lograr un retorno mayor. Según Elix, gestora de activos de la aseguradora Allianz en España y propietaria de varios de estos inmuebles, se obtiene una rentabilidad un 10% superior en este tipo de alojamientos frente al alquiler tradicional. Daniel Zubillaga, director nacional de valoraciones de CBRE, cree que los ingresos netos pueden mejorar un 20% porque “el incremento de los ingresos es muy superior al que se produce en los gastos operativos”

La clave de este negocio, según una fuente conocedora, es “hacer espacios privados más pequeños para rentabilizar”. “La clave del coliving es la densificación, invirtiendo lo mínimo en reformar el edificio”, añade. Según Elix, comienza a ser rentable una vez se alcanza el 85% o 90% de ocupación.

Los mayores precios también implican un riesgo mayor porque dificulta su comercialización. Sin embargo, esto no parece ocurrir por ahora. Urban Campus, una gestora de edificios de este tipo, inauguró en septiembre uno en la zona que rodea la Estación de Atocha, en la capital. Solo unos días después de abrir, con tarifas que iban desde los 800 a 1.400 euros por un apartamento, estaban completos, apenas quedaban un puñado de ellos pendientes de ocupar.

Valdebebas, territorio fetiche

El madrileño barrio de Valdebebas se ha convertido en el barrio de los colivings por el alto número de proyectos en marcha, aún pendientes de finalizar su construcción. En este desarrollo urbanístico la vivienda para venta tuvo un aumento considerablemente. Con el paso del tiempo, los fondos detectaron una necesidad de vivienda en alquiler. Además de no existir oferta, su ubicación junto al Aeropuerto de Barajas lo convertía en estratégica, ideal para profesionales que viajan asiduamente y pasan unos días en Madrid.

El fondo Round Hill Capital cuenta con 230 apartamentos por los que pagó 30 millones de euros, Hines uno de 395 unidades, Dazia Capital construirá uno de cerca de 500 y Stoneweg promoverá otro en unas parcelas compradas por 45 millones al Ayuntamiento de Madrid. También Gresytar cuenta con uno de 520 apartamentos, incluidos en la compra de 2.500 a King Street, que finalizará sus obras en 2023.

Coliving de estudiantes o de trabajadores

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Una de las claves de este mercado es que existen colivings para estudiantes y para jóvenes profesionales. Por ejemplo, el edificio de Urban Campus antes mencionado no acepta estudiantes y la edad media de los que allí se alojan va desde los 32 hasta los 36 años. Este perfil suele tener un poder adquisitivo mayor y como son jóvenes puede destinar un porcentaje mayor de sus ingresos a pagarlo. Gresytar, Urban Campus o Hines van más encaminados a este perfil.

Sin embargo, hay otras compañías que su cliente potencial es el estudiante, que no quiere pagar una residencia y busca algo más asequible. En este tipo se encuadran gestoras como Cotown, vinculada al fondo Patron Capital, que su perfil es un 80% estudiante; o Homiii, que se enfoca también en el extranjero que viene a España durante unos meses.