MERCADO INMOBILIARIO

El primer fondo de viviendas en alquiler de España seguirá creciendo hasta los 9.000 pisos

  • La gestora española ha iniciado la reforma de su plataforma de alquiler de pisos, pasando de llamarse Lazora a Nestar

  • Nestar cuenta con 7.500 viviendas en patrimonio, que pasarán a ser 9.000 en el plazo de dos años

El primer fondo de viviendas en alquiler de España seguirá creciendo hasta los 9.000 pisos
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Azora rejuvenece su plataforma de vivienda en alquiler. La gestora española fundada por Fernando Gumuzio y Concha Osácar fue la pionera en España en desarrollar una compañía especializada en pisos en alquiler, en 2004. Lazora, ahora renombrada como Nestar, ha logrado superar los 7.500 pisos en arrendamiento. Sin embargo, esto no acaba aquí: la compañía ha prometido alcanzar las 9.000 unidades en 2024. Una vez lleguen a ese punto, el porfolio estará valorado en más de 1.800 millones de euros.

En los próximos años, la compañía pondrá en el mercado del alquiler profesionalizado 1.500 viviendas. Las primeras 500 viviendas están ya en precomercialización y están ubicadas en Alcalá de Henares (128) y El Cañaveral (370). En los próximos meses finalizarán las obras de otros 268 pisos también en El Cañaveral (160) y Butarque (108). Junto a estos proyectos, Azora prevé lanzar 430 unidades adicionales en Sevilla y otras 250 en Valdemoro.

Una de las grandes peculiaridades de este vehículo es que no está constituido como socimi (sociedad de inversión inmobiliaria), que le permitiría beneficiarse de la baja fiscalidad de estas. Sin embargo, esta fórmula societaria le obligaría a cotizar en bolsa en un plazo inferior a dos años, algo que no harán, según confirmaron los directivos de la compañía. Tampoco está prevista una venta de la plataforma de viviendas a un fondo de inversión.

Durante los últimos 18 años, Azora ha sido “el mayor creador de vivienda pública protegida en alquiler en España”. Esto ha permitido a la gestora española ser uno de los mayores tenedores de vivienda del país, solo por detrás de CaixaBank, Blackstone y Sareb; según un informe elaborado por Atlas Real Estate. Otro estudio, en este caso de la consultora EY, señala que la plataforma de pisos de la gestora española alquila entre un 7% y un 20% por debajo del precio de mercado de sus zonas de influencia.

En una convocatoria organizada por la empresa, Javier Rodríguez Heredia, socio senior de Azora, confirmó que cuentan con pisos que se pueden alquilar desde 275 euros al mes, desde 350 euros en el caso de Madrid. La media del porfolio es de 8 euros por metro cuadrado al mes, frente a los 11 euros que es la media del mercado español. Nestar está presente en 18 provincias y más de 40.000 familias han vivido en alguno de los pisos del vehículo de inversión desde su creación.

Programa de renovación de edificios

En paralelo al crecimiento, Azora contempla un plan de renovación de sus edificios residenciales. "La vivienda asequible tiene que ser de calidad y, en algunos casos, tienen más de 18 años y cuando se va un inquilino aprovechamos para renovarlas", apunta Rodríguez Heredia. Su programa de reformas incluye entre 60 y 75 millones de euros en mejorar la eficiencia energética de los edificios, además de 75 millones en adecuar los inmuebles y sus zonas comunes.

La gestora deja la puerta abierta a participar en programas de colaboración público-privada. "Nos interesa la colaboración público-privada. Todas las que han salido hasta ahora las hemos analizado, pero no nos encajaban. Aun así, seguimos creyendo en ellas y en el pasado hemos tenido este producto", confirmó el socio de Azora. En este tipo de proyectos, una administración pública cede a un privado un suelo de su propiedad a cambio de que la empresa adjudicataria construya y alquile viviendas a un precio asequible. En este tipo de fórmulas ya están trabajando la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid o el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de la mano de Sepes.

La vivienda en alquiler

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La inversión en viviendas en alquiler ha captado más de 27.300 millones de euros durante los primeros nueve meses de 2022, según un informe publicado en las últimas semanas por la consultora Savills. El mercado español supuso el 7% de esa cifra, más de 1.900 millones. Esta cifra incluye tanto edificios operativos en arrendamiento como aquellos que están aún en construcción para este fin.

A pesar del apetito de los grandes fondos de inversión internacionales, en los próximos meses el mercado se enfriará. ¿Por qué? Ante la subida de los tipos de interés, y con ello el coste de la financiación, la rentabilidad exigida por los inversores es mayor. En cambio, el retorno que ofrece tener una cartera de pisos en alquiler es muy baja. Dependiendo de la zona cambia, pero en el centro de Madrid es del 3,5%, mientras en el centro de Barcelona del 3,75%. Esto implica que aquellos que quieran vender tendrán que hacerlo más barato que hace unos meses para respetar la rentabilidad del comprador, algo que todavía no ha ocurrido y ha provocado una paralización en las operaciones.