VIVIENDA

Los bancos se posicionan ante el futuro de la vivienda: no habrá grandes caídas de precios

  • BBVA, Bankinter y CaixaBank estiman subidas para 2023, mientras ING cree que los precios caerán ligeramente

  • Todas las estimaciones colocan el aumento real en negativo, debido a que la inflación será superior a la revalorización de los inmuebles

Los bancos se posicionan ante el futuro de la vivienda: no habrá grandes caídas de precios
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Una pandemia, una crisis de suministros, una crisis inflacionaria y una guerra en Occidente. Estos son los fenómenos macroeconómicos a los que se ha enfrentado el mercado de la vivienda en España en los últimos dos años y medio. A pesar de todo, dentro de las peculiaridades de cada región, ha demostrado resiliencia. Los bancos, encargados de otorgar las hipotecas que financian las adquisiciones, son una voz autorizada sobre cuál será su futuro. Ninguna de las entidades financieras prevé una gran caída para 2023 y todos alertan de que la subida del Euríbor encarecerá las hipotecas, dificultando la compra.

El Euríbor se sitúa en el 2,80%, frente a los intereses negativos de los últimos años. Tomando una hipoteca media de 144.000 euros a tipo variable, supone un incremento de la cuota mensual de 360 euros. La tasa de esfuerzo se encuentra en el entorno del 35%, es decir, las familias destinan de media ese porcentaje de sus ingresos al pago de un crédito vinculado a una vivienda. Si se mantiene el encarecimiento de las hipotecas, el esfuerzo se elevará significativamente por encima de la media histórica del 35%, aunque sin alcanzar cotas anteriores a la crisis de 2008, que llegaron a superar el 55%.

Previsiones de precios y compraventas

BBVA, CaixaBank e ING son positivos con los precios de la vivienda, aunque advierten de una ralentización del mercado. Estas entidades estiman que la vivienda subirá en 2023 un 2,3%, 2,2% y un 1,%, respectivamente. La cuarta entidad en emitir informes es Bankinter, que cree que habrá una caída en los precios del 3% en el próximo año y del 2% en 2024. Esta última entidad financiera no quiere generar alarmismo con su pronóstico y señala que "se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007".

No solo los precios son importantes, también el dinamismo del mercado, que se puede conocer a través de las compraventas. “El escenario macroeconómico justifica una ligera contracción de las ventas en 2023, pese a lo cual el nivel seguirá siendo elevado”, señala BBVA. Bankinter comparte opinión, con “un enfriamiento del mercado inmobiliario” y “caídas de transacciones del 13% en 2023 y del 5% en 2024”, teniendo en cuenta que se cerrará 2022 por encima de las 610.000 compraventas. La entidad liderada por María Dolores Dancausa no aprecia “un significativo exceso de oferta”, algo que sí ocurrió en 2007. La entidad resultante de la fusión entre La Caixa y Bankia también contempla cerrar el presente ejercicio con más de 600.000 compras y ventas de inmuebles.

Subidas nominales o subidas reales

Uno de los factores que hay que tener en cuenta para analizar la subida del precio de la vivienda es la inflación. Por mucho que la vivienda suba un 5% de forma nominal, con una inflación del 10%, el movimiento real es un 5% en negativo. "Con una tasa de inflación esperada actual de 8,7% para este año, el crecimiento de los precios reales se volverá negativo en -1,7%. Con una tasa de inflación esperada del 4,4 %, el crecimiento de los precios reales en 2023 también será negativo, con un -3,4 %", señala Wouter Thierie, economista para España de ING. En su cálculo, el experto tiene en cuenta que los precios reales subirán un 1% en 2023. BBVA afirma que el "precio de la vivienda registrará un crecimiento nominal en torno al 2%, lo que supone una corrección en términos reales del 2,4%.

Posibles bajadas

Las principales razones del pronóstico negativo de Bankinter el mayor coste de las hipotecas y la menor tasa de ahorro. "El Euríbor ha pasado del -0,50% en diciembre de 2021 al 2,50% actual. Además, las previsiones del mercado lo sitúan por encima del 3% en los próximos meses. También, la fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía y alimentación, reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por tanto, lleva a menores tasas de ahorro. Los salarios se han incrementado un 2,2% en el último año, muy por debajo de la inflación", desarrollan.

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Un informe publicado por Atlas Real Estate el pasado mes de septiembre también apuntaba a que 2023 cerrará con una caída de la vivienda que rondará el 1%. "A pesar de la corrección, se trata de una estabilización en medio de una tendencia alcista. Los precios se mantienen dentro de lo que se denomina una horquilla de valores normales, al contrario de lo que pasó entre 2006 y 2008 cuando se encadenaron 11 trimestres fuera de esta", señalaban.

CaixaBank coloca a Japón, Italia y España como los mercados más sanos. Sobre países como Nueva Zelanda, Canadá, Australia, Países Bajos o Luxemburgo, asegura que "la subida de tipos de interés aumentan el riesgo de sobrecalentamiento inmobiliario", y aleja de España la posibilidad de que ocurra una caída brusca.