Las carteras de vivienda en alquiler de los fondos pierden el 7,5% de su valor en 2022

La expansión de yields (rentabilidades) ha llegado. ¿Qué significa esto? Los compradores de carteras de viviendas en alquiler, principalmente fondos de inversión internacionales, exigen ganar más, en proporción a lo que cuesta adquirirlas, que hace solo un año. Esto quiere decir que si un edificio de 10 viviendas proporciona alquileres anuales por valor de 120.000 euros, un fondo habrá pasado de querer pagar por él 4 millones de euros a 3,7 millones. Esto supone una caída en la valoración transaccional de estos porfolios de activos.

Según el informe de living (engloba todas las modalidades de residencial: edificios en alquiler, coliving residencias de estudiantes y para mayores) de la consultora CBRE, durante los primeros nueve meses de 2022, la rentabilidad a la que se transaccionan de forma institucional los mejores lotes de pisos en arrendamiento en Madrid ha pasado del 3% al 3,25%. Un pequeño cambio del 0,25% en la rentabilidad tiene un impacto del 7,5% en los importes finales de las operaciones, de acuerdo con el ejemplo anterior.

Esto no parece un hecho aislado porque, tal y como explica la consultora, “las previsiones para los próximos meses apuntan a una tendencia más débil de las rentabilidades, y de hecho, en octubre ya han subido otro 0,10% en Madrid y Barcelona”. Sin embargo, desde Elix, gestora en España de vivienda en alquiler de la aseguradora Allianz, consideran que "la situación que estamos viviendo debería ser una coyuntural y no estructural". "No debería influir en la valoración a medio plazo, siempre y cuando las condiciones macroeconómicas mejoren", añaden.

La vivienda a nivel institucional tiene una rentabilidad similar en Madrid y Londres, actualmente en el entorno del 3,25%-3,5%. En Barcelona está en el 3,5%, al igual que en Dublín o Estocolmo. Ofelia Núñez, directora de inversión residencial en CBRE España, señala que la rentabilidad media “no es generalizable a todas las operaciones”, aunque sí “hay algunas que han sufrido este impacto”. “A cierre de 2022, podremos ver rentabilidades medias del 3,5% en Madrid y del 3,75% en Barcelona”, apunta. A principios de año la yield era del 3%.

La parte positiva para la directora de inversión residencial es que las valoraciones de los activos, si no se quieren transaccionar, no están cayendo por el aumento de las rentas que perciben los propietarios de viviendas. “El alquiler sigue aumentando porque hay poca oferta de calidad disponible, lo que empuja a incrementos en los precios. El alquiler es un servicio de primera necesidad y antiinflacionistas, por lo que es muy resiliente”, recuerda. Según el informe de CBRE, el precio de alquiler en portales inmobiliarios se ha incrementado un 7% en los últimos doce meses.

Influencia en la inversión

Durante los nueve primeros meses del año, el residencial es el sector más dinámico, con una inversión total de 3.761 millones en transacciones. En los tres primeros trimestres, se ha superado ya en un 25% todo el 2021. “Los fondos de inversión, promotoras y aseguradoras encabezaron el ránking en cuanto a tipología de inversor, aunando en torno al 83% de todo lo transaccionado. Alemania (29%), Países Bajos (24%) y Estados Unidos (18%) lideraron la procedencia inversora, mientras que el capital nacional supuso el 8% del total”, desarrolla el estudio de CBRE.

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“Nuestro pronóstico es que durante el primer semestre de 2023 continuará la ralentización de operaciones, con un incremento ya de cara a la segunda mitad. Aunque es complicado hacer un pronóstico en el entorno actual, en 2023, puede haber un ajuste en la inversión del 12-18%”, señala Ofelia Núñez. "La cifra final depende de varios factores. El escenario que nosotros nos planteamos es una corrección gradual de la inflación durante el próximo año y que se contenga la subida del interés de los bonos soberanos", añade.

Preguntada la experta de CBRE sobre si el alquiler es una megatendencia que saldrá favorecida de la subida de tipos, concluye: "Nuestro pronóstico es que cada vez más hogares vivirán en alquiler, bien por elección propia o por sus circunstancias financieras. La subida de tipos es una dificultad añadida para acceder a una hipoteca. Los fondos de inversión ven una oportunidad en el alquiler asequible".