El sector inmobiliario no está como en 2008

¿Usted prefiere saber mucho de poco o poco de mucho? Hay personas que en un momento determinado de su vida, cuando empiezan a madurar intelectual y profesionalmente, se han hecho esta pregunta. Puede ocurrir a los 30, 40 ó 50 años. Es una opción, como lo es decidir no saber nada de nada. Juan José Brugera, presidente de Inmobiliaria Colonial, arquetipo de las personas que desarrollaron la España corporativa desde distintos ámbitos en los últimos 40 años, decidió especializarse en el mundo bizantino, la Europa Oriental. Desde el arte hasta el pensamiento. Lecturas y viajes familiares. Para él, la invasión rusa de Ucrania fue una gran decepción, un desastre sin paliativos.

Bruguera (Badajoz, 1946) forma parte de una discreta intelectualidad empresarial que, deseamos, nunca expire. Como presidente del Círculo de Economía, el influyente lobi barcelonés, en los años del procès, se implicó hasta el último segundo para evitar el peor escenario. Visitas a Gerona de última hora al entonces presidente de la Generalitat, Carles Puigdemont, e intentos de mediación entre la Generalitat y el Gobierno de Mariano Rajoy. Las emociones superaron a la racionalidad. Nada que hacer. Declaración de independencia y aplicación inmediata del artículo 155 de la Constitución. Tocaba pasar página.

Para quien ha vivido desde primera fila la transición económica de España, tiempos de euforia y tiempos de decepciones, cambios de Gobierno y movimientos sísmicos a nivel internacional, ya nada puede sorprender. Ni siquiera en el sector inmobiliario, el que más de cerca puede intuir la evolución de un país. Las empresas, si quieren crecer, invierten en terrenos y oficinas. ¿Y los ciudadanos? La vivienda, en alquiler o en compra, es su principal gasto.

Simplificando, la crisis financiera de 2008 fue una crisis inmobiliaria. El jolgorio del crédito barato en los años precedentes, iniciado en Estados Unidos y trasladado a Europa, originó una burbuja en el sector. Las entidades financieras daban todas las facilidades para que cualquier persona con un empleo pudiera comprar una vivienda. Con esas hipotecas, los bancos practicaron la ingeniería financiera. Papelitos de hipotecas se compraron y vendieron por medio mundo hasta que un día, cuando los bancos centrales empezaron a subir los tipos de interés, explosionaron. Los resultados quedaron a la vista.

¿Estamos a las puertas de una repetición de lo ocurrido en 2008 y en 2009? No. En primer lugar, las entidades financieras están hoy mucho más vigiladas que entonces por parte de las autoridades. La gestión de riesgos se ha intensificado. El mercado inmobiliario ha virado. La subida de tipos de interés no afectará del mismo modo que lo hizo entonces. Ni aquí ni en otros países.

Esto no quiere decir que no vaya a haber corrección. Esta semana, los expertos consultados por Activos desvelan su prudencia ante la evolución del mercado en 2023. La bolsa ya ha descontado con caídas los valores de las empresas inmobiliarias como Colonial, con una importante presencia en Francia y el sector oficinas. Ante la situación actual, hay potenciales compradores que deciden aguantar a la espera de que se despejen las incertidumbres. A diferencia de la bolsa, con caídas récord en lo que va de año (octubre ha servido para aliviar la renta variable), la vivienda sigue sin saber de crisis en los principales destinos españoles: grandes ciudades y en la costa.

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En tiempos donde los apocalípticos quieren seguir haciendo su agosto, conocer la historia es fundamental. En los años 20 del siglo pasado, el estado de Florida fue objeto de la mayor especulación terrenal. Se vendían terrenos pantanosos llenos de caimanes a precio de oro a incautos compradores del noroeste de Estados Unidos que se fiaron de maravillosos folletos de propaganda. Salvando las distancias, en España se vendía cualquier promoción sin obra pública a comienzos de siglo. La promoción Canary Wharf en Londres estuvo en quiebra antes de que se recuperara unos cuantos años después.

El sector inmobiliario ha sido proclive a buenos y malos (o corruptos) empresarios. Uno de ellos, Donald Trump, incluso ha llegado a la presidencia de su país. Es un sector que ha tenido grandes altibajos, pero cuya tendencia a largo plazo siempre ha sido alcista. Para el vendedor la clave es acertar con la localización y el cliente; para el comprador, saber qué se busca y ser consciente del nivel de deuda que se puede controlar. Con Brugera como protagonista con sus respuestas, este número quiere ayudar a entender todas las tendencias.