Vivienda

El euríbor de octubre subirá en 215 euros la cuota media de las hipotecas variables a revisar

El indicador, que hace un año estaba medio punto en negativo, se ha disparado al 2,62%, su mayor desde 2009 | Los préstamos más antiguos tendrán subidas menores al haber amortizado ya gran parte del capital

El euríbor de octubre subirá en 215 euros la cuota media de las hipotecas variables a revisar
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José Vicente Rodríguez

El pago de la hipoteca se ha convertido en un verdadero dolor de cabeza para los consumidores que tienen una casa en propiedad, en un año donde la escalada de la inflación está castigando duramente los bolsillos de los hogares. El euríbor va a cerrar el mes de octubre con una tasa media del 2,62%, la más alta desde inicio de 2009, lo que va a suponer un significativo aumento de la cuota para todos aquellos que tengan un préstamo variable y a los que les toque ahora la revisión anual. Hace doce meses el indicador seguía aún en niveles históricamente bajos (-0,477 era el dato en octubre de 2021) pero las sucesivas subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) para combatir la inflación han motivado una escalada de más de tres puntos en este tiempo. La consecuencia es que, en el caso de un crédito medio de 150.000 euros a un plazo de 25 años más el euríbor y un diferencial del 1%, la cuota saltaría de un entorno de 535 euros a 750, con un incremento de unos 215 euros al mes o, lo que es lo mismo, unos 2.580 anuales.

Cabe matizar no obstante que aquellas hipotecas de tipo variables firmadas hace ya unos años (por ejemplo, antes de 2010) han amortizado en este tiempo buena parte del capital pendiente. Para estos usuarios, las subidas serán de bastante menor impacto ya que en el sistema francés de amortización (el más usado en España), la mayor parte de los intereses se paga en sus primeros años de vida.

En general, cuanto menos tiempo haya pasado desde la firma del préstamo, más se encarecerán las mensualidades tras la revisión. El mayor problema será así para quienes han contratado a tipo variable en los últimos ejercicios, con el euríbor en negativo, y a los que todavía les queda por pagar la mayor parte. Además, lógicamente, las subidas serán más cuantiosas para las hipotecas con importes más altos. Siguiendo el ejemplo anterior, una cuota que en el último año ha estado en los 711 euros, pasaría ahora a rondar los 1.000 euros.

Existen muchos simuladores de hipotecas e internet, gran parte de ellos de las propios entidades financieras. También el Banco de España cuenta con uno en el que se puede determinar la cuota a pagar introduciendo el capital de la hipoteca, el plazo de amortización en años y el tipo de interés (la suma del euríbor más el diferencial que se determine en cada préstamo).

Los bancos, a la hora de conceder hipotecas variables, suelen ofertar diferenciales más reducidos a cambio de una mayor vinculación del cliente (nóminas domiciliadas, seguros de hogar y vida, etc). Así, ahora mismo hay diferenciales bonificados de entre el 0,6% y el 0,7%, mientras que sin estas vinculaciones los diferenciales se mueven entre el 1,2% y el 1,6%.

En los últimos meses, con la escalada del Euríbor, se ha producido un renovado interés por las hipotecas a tipo fijo, tanto por parte de quienes va a comprar casa como de clientes que ya tenían una hipoteca a tipo variable y están intentado cambiar sus condiciones. Los bancos, lógicamente, han aprovechado esta tesitura para encarecer este producto, y ya es difícil encontrar ofertas por debajo del 3% TAE (exigiendo al cliente condiciones de vinculación de otros productos) y estando ya algunas por encima del 4%.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 72 % de las hipotecas sobre viviendas que se firmaron en agosto fueron a tipo fijo, el porcentaje más bajo desde el pasado mes de enero, por la nueva estrategia de la banca, que pasa más por mejorar las condiciones de las variables que otorgar nuevas a tipo fijo. La mayor parte de las hipotecas a tipo variable en España están referenciadas al euríbor que, según los expertos, podría moverse entre el 3% y el 3,5% durante el próximo año.

Panorama del mercado

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Todas estas dinámicas hacen que los expertos en el sector inmobiliario ven muy probable una moderación de los actuales ritmos del mercado, tanto en ventas como en precios. El encarecimiento de la financiación por la escalada del euríbor está propiciando que los compradores hayan acelerando el cierre de operaciones para esquivar las nuevas subidas.

Según el INE, los ocho primeros del año arrojan un total de 29.613 compraventas, con una subida del 44% en relación al mismo periodo del año anterior, y cada vez más cerca de los niveles de 2007, que marcó el cénit del boom inmobiliario. Entonces se vendieron entre enero y agosto 29.869, es decir, sólo un 0,8% más.

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El consejo de gobierno del BCE aprobó el pasado jueves la tercera subida de tipos del año y elevó los tipos de interés en 75 puntos básicos, de forma que el precio del dinero para operaciones de financiación se sitúa ya en el 2%, el nivel más alto desde enero de 2009. Este nuevo incremento ya había sido descontado por el Euríbor, que suele adelantarse a las decisiones de la institución. El índice cerrará así octubre en el 2,62%. Para hallar un valor superior hay que remontarse a diciembre de 2008, cuando estaba en el 3,4%.