SECTOR INMOBILIARIO

Los grandes fondos plantan al Ayuntamiento de Madrid y ponen en peligro su plan de alquiler asequible

  • Este plan de colaboración público-privada de promoción de vivienda en alquiler asequible no ha despertado un gran interés entre las empresas inmobiliarias debido a sus condiciones

  • De salir adelante, podría ser de la mano de promotoras o cooperativas que no sean el capital más idóneo para este tipo de desarrollos inmobiliarios

Ayuntamiento plan vivienda asequible

Ayuntamiento plan vivienda asequible

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Gabriel Santamarina

Hace un año, el Ayuntamiento de Madrid sorprendía al sector inmobiliario con un programa de colaboración público-privada para promover viviendas cuyo fin era alquilarse a un precio controlado. 2.000 nuevos pisos en zonas de gran necesidad como Valdebebas, Méndez Álvaro, Vallecas, Usera, Hortaleza o Villaverde. No solo sacó la cesión de 25 parcelas en derecho de superficie, que decidió ampliar meses más tarde ese plan en ocho suelos más con capacidad para construir 350 viviendas, tal y cómo adelanto en julio EL PERIÓDICO DE ESPAÑA.

Los objetivos de la Administración liderada por José Luis Martínez-Almeida eran dos: contribuir a moderar el esfuerzo económico familiar necesario para el acceso al mercado de alquiler residencial e incorporar la inversión privada a las iniciativas municipales en materia de suelo, aumentando así la oferta de vivienda asequible y generando nueva actividad en el sector inmobiliario. La bajada en las rentas estimada se sitúa entre el 10% y el 36% en función del esfuerzo medio, dependiendo del barrio, según figura en los pliegos facilitados por el Consistorio.

A pocos días de que llegue la fecha para entregar las propuestas, la cosa no ha ido tal y como se esperaba. La intención es buena, pero las condiciones no; es el consenso al que han llegado los diferentes jugadores del sector inmobiliario. Los dos puntos que han causado más dudas son dos: la duración del contrato y el índice al que están ligados los alquileres.

Los adjudicatarios tendrán derecho a explotar las viviendas solo durante 45 años, mientras otras administraciones como la Comunidad de Madrid han lanzado planes de 50 a 65 años. El segundo, es el índice al que están referenciados los alquileres: lo estarían al Índice General de Competitividad, cuando el sector prefería que se hiciese a IPC, para poder soportar las importantes inflaciones que vive la economía española. Finalmente, el Consistorio madrileño cedió y se harán en función del Índice de Productos al Consumo, según han comentado fuentes del sector a este medio.

Las rentabilidades estimadas por el Ayuntamiento son interesantes desde un punto de vista inmobiliario. Para los promotores de las viviendas el margen se sitúa entre el 18% y el 20%, algo que podría despertar el interés de este tipo de compañías. "El resultado total del proyecto en un único estudio económico financiero extendido a los 45 años de vigencia del derecho de superficie, arroja datos de TIR suficientes a cada uno de los inversores del proyecto, y para el hipotético desarrollador patrimonialista que optara por promover y gestionar con una entidad jurídica, tanto para cada parcela como en el global del lote, próximos al 7% no apalancada, antes de impuestos", señalan. Todo este estudio se realizó teniendo en cuenta una inflación anual del 1,5% que, al menos durante los primeros años del contrato, no se corresponderá vista la situación macroeconómica actual.

Interesados

Según ha tenido constancia este periódico, solo hay una empresa que ha mostrado clara y públicamente interés, la promotora del fondo norteamericano Oaktree, Culmia. La compañía liderada por Francisco Pérez tiene en su modelo de negocio concurrir a este tipo de proyectos de colaboración público-privada. Sin embargo, el propio concepto de la empresa lo dice, es una promotora, es decir, desarrolla las viviendas y las vende. Culmia en ningún caso es una empresa que piense quedarse en cartera las viviendas durante 45 años, sino que cuando finalice su construcción las intentará vender a un tercero.

Vender este tipo de promociones es lo que ahora mismo está haciendo en otro de los planes a los que ha concurrido, el Plan Vive. La compañía resultó adjudicada de uno de los lotes del plan de la Comunidad de Madrid y ha empezado ya su construcción, aunque en paralelo negocia ya su venta a la gestora alemana DWS. Esto es toda una demostración de intenciones: se presenta al concurso, se lo adjudica, comienza la construcción y en cuanto puede vende. Fuentes consultadas aseguran que Culmia está trabajando duramente en intentar cuadrar los números. Sin embargo, se antoja complicado que Francisco Pérez y su equipo hagan una gran apuesta por el plan. “Lo están mirando como una opción más”, es lo que comentan fuentes conocedoras del proceso.

La gestora norteamericana Ares Asset Managent, a través de su filial en España Avalon Properties, es otro de los candidatos en las quinielas al haber sido el adjudicatario de dos de los lotes de la primera fase del Plan Vive. Sin embargo, tampoco parecen por la labor de entrar en este plan, tal y como ha podido corroborar este periódico. Tampoco su project manager en el Plan Vive, la promotora Aedas Homes, estaría interesada en pujar. Otros fondos internacionales, especialistas en vivienda asequible a nivel europeo, también habrían sondeado la operación, pero la habrían descartado al considerarlo “poco escalable”. Gestoras internacionales presentes en España, aseguradoras y promotoras acostumbradas a este tipo de estructuras han declinado participar, aunque han estado hasta el pasado viernes estudiándolo, pero no han recibido la aprobación por la rentabilidad y el plazo.

Con la situación al límite, el Ayuntamiento de Madrid habría contactado con gestoras de cooperativas para que lleven a cabo el desarrollo de las viviendas. Sin embargo, esta opción es agarrarse a un clavo ardiendo, ya que este tipo de compañías no cuentan con un capital detrás que les apoye y la única opción de que llegue a buen puerto es que vendan las viviendas tan pronto sean adjudicadas. Según la agenda del Delegado de Urbanismo a cargo de este proyecto, no figura ninguna reunión pública con promotores, fondos o cooperativas que podrían acudir a este plan en los últimos 4 meses. A pesar de estar la situación en un punto crítico, hay que esperar al resultado final del concurso. Casi con total seguridad llegarán ofertas, pero las empresas que concurran no serán las más idóneas. Consultado el Consistorio, no quieren hacer comentarios.

Error de concepto

El sector inmobiliario aplaude este tipo de iniciativas público-privadas de cesión de suelos para construir viviendas a cambio de su explotación a un precio controlado. Sin embargo, parece que la Administración no está completamente dispuesta a escuchar las peticiones de las empresas interesadas. "No se quieren asesorar" o "no piden ayuda" son las frases más repetidas. En una ponencia pública organizada por Bnew, Juan Galbis, responsable de asset management de Stoneweg, señalaba: "La Administración pública tiene que ir de la mano de un privado. En muchos casos vemos que lo público licita concursos con unos pliegos que no se acercan a la demanda real de los promotores. Hay que fomentar más los grupos de trabajo entre Administraciones y privados para elaborarlos de manera conjunta".

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Este es el gran problema de los concursos públicos. Actualmente, hay fondos internacionales de affordable housing (vivienda asequible) sin presencia en España, con miles de millones de euros para invertir. Sin embargo, estos vehículos buscan hacerlo a gran escala y con un número alto de viviendas. Este punto es el que les ha echado para atrás del plan del Ayuntamiento, al no poder adjudicarse una única empresa la construcción de todas las viviendas.

Por otro lado, las estructuras de capital en este tipo de proyectos son complejos. Lo ideal sería que se presentase un gran fondo con músculo financiero de la mano de promotor que ejecute el diseño y la construcción. Este fondo podría permanecer arrendado las viviendas hasta 10 años o incluso hasta el final del contrato. Sin embargo, se ha focalizado el plan en el promotor que no tiene ningún interés en mantener las viviendas a largo plazo y quiere colocárselas a un vehículo lo antes posible. Estas promotoras, dependiendo de cual se trate, pueden tener músculo financiero para ejecutar, pero en los siguientes años buscarán desinvertir. Una vez adjudicado y construido, lo que pase con las viviendas ya no es un problema para el Ayuntamiento que, con un contrato firmado, exigirá que estén adecuadas para vivir y se alquilen al precio estipulado, aunque la empresa puede acabar teniendo problemas. Pan para hoy hambre para mañana.