Ismael Clemente (Merlin): “Cómo le vaya al sector inmobiliario dependerá de cómo le vaya a la economía”

La inversión inmobiliaria no da tregua durante los primeros nueve meses del año. Entre enero y septiembre de este año, los actores del mercado inmobiliario institucional han cerrado inversiones por valor de 10.800 millones de euros, una cifra muy superior a la que se registraba a estas alturas en 2019, según la consultora JLL. La inversión en oficinas, logística y retail se ha disparado un 80%; mientras la respectiva a living (residencial, residencias de ancianos y estudiantes) ha crecido un 28%. A pesar de que durante el tercer trimestre, el sector anticipaba una paralización en el número de operaciones, se han contabilizado 2.000 millones en transacciones, un más 49% que en el mismo mismo trimestre de 2021.

¿Cómo afecta la subida de los tipos de interés en el sector? Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, una de las Socimis del Ibex-35, explica: “Nos afectan por dos sitios. Por un lado, provocan una expansión de las tasas de capitalización, bajando las valoraciones de los activos en la medida que las rentas no suban proporcionalmente. Por otro lado, la subida de tipos ataca en la posibilidad de refinanciar”. El directivo cree que en todos los alquileres se está pudiendo trasladar el 100% de la inflación, pero el problema llegará cuando esto no se pueda hacer, provocando una caída del valor nominal de las propiedades.

Sobre la entrada de España en una recesión, el CEO de Merlin ha expresado, en el certamen Bnew, que el desempeño del sector inmobiliario estará directamente relacionado con el de la economía. “Esto es una crisis económica de libro como las muchas que se han sufrido en economía a lo largo de la historia. Será una crisis corta y la inflación es posible que antes de lo que gente cree alcance un cierto ratio de control”, señaló.

Clemente se mostró a favor de ayudar a los inquilinos a sobrellevar la inflación: “Hay que actuar con sentido común y proteger a tu inquilino, que es tu cliente. En la medida que se ve que la tasa de esfuerzo se disparada, los propietarios tienen que decidir si quieren conservar a ese inquilino a largo plazo y ayudarlo o no". En este punto, descarta que sea positivo una contención de las rentas.

Diferentes sectores

El segmento de oficinas y la logística serán los más afectados si España entra en recesión. Las crisis implica reducción de empleo y está directamente relacionado con la ocupación de oficinas. “En oficinas es matemático. Cuando se destruyen un millón de empleos, el 80% son de factoría y un 20% de moqueta, este último afectando a las oficinas”, explica Ismael Clemente. Posteriormente, la destrucción de empleo ataca al consumo, donde se ven muy afectados los locales, centros y parques comerciales.

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La logística tendrá un comportamiento más anticíclico, aunque no al completo. Si se reduce el consumo afectará también al comercio online y por ende a las naves. Lo positivo para este sector es el viento de cola que vive, con una adopción cada vez mayor de la compra por Internet. Los data centers o centros de datos, un tipo de activo en el que Merlin se ha focalizado, son inmunes a este tipo de fenómenos macroeconómicos.

Diferencias con 2008

En 2007, el sector inmobiliario cotizado español capitalizaba 44.000 millones de euros. En 2014, solo una empresa sobrevivió, Lar España, con una capitalización de 250 millones. La destrucción del tejido fue total, desde la promoción y la construcción hasta el segmento patrimonialista. Esto reventó por una sobreoferta y sobreproducción de activos, unido a un endeudamiento medio del 72%. “Había una pésima estructura financiera de endeudamiento total. Se financiaban con pólizas de corto plazo activos de largo plazo como oficinas o centros comerciales”, recuerda el consejero delegado de Merlin. Actualmente, el sector está mucho menos apalancado, en el entorno del 40% y no capitaliza en bolsa más de 12.000 millones de euros. A nivel industria, se ha separado la promoción y construcción de inmuebles de la tenencia de los mismos como patrimonialista. “En 2008, el inmobiliario no era parte del problema, era la cabeza de la manifestación. Ahora le llegará la onda expansiva de la crisis, pero estamos en la parte de atrás”, concluye Ismael Clemente.