ENTREVISTA

"Si para ganar 300 euros más al mes un pequeño propietario ahoga al inquilino, es parasitario"

El investigador Carlos Delclòs

El investigador Carlos Delclòs / Cedida

  • Se considera "pequeño propietario" a la persona que tiene entre una y diez viviendas en propiedad

  • Según datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE extraídos por el investigador Carlos Delclós para un proyecto europeo, ganan de media entre 300 y 1.000 euros al mes

  • De 2003 a la actualidad se ha pasado del 5% de hogares que reciben rentas del arrendamiento al 14%

  • "Tenemos que preguntarnos por qué hay tanta gente dispuesta a alinearse con los intereses del mercado para rascar tan poco explotando a los demás ciudadanos", asegura

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Los "pequeños propietarios" poseen, según la definición del Gobierno, entre una y diez viviendas en propiedad. Juntos acumulan, de acuerdo a distintas estimaciones, más del 90% del parque de vivienda en alquiler. Aunque la casuística es infinita, hay pisos que no usan y de los que van pagando la hipoteca con las rentas, pisos heredados cuyo rendimiento se reparte entre hermanos o pisos adquiridos a modo de inversión. Con lo que sus inquilinos pagan al mes, estos pequeños arrendadores complementan su salario o su pensión.

Los 'pequeños propietarios' dicen sentirse desprotegidos ante los inquilinos. Les preocupan los impagos, los destrozos en su vivienda y la ocupación. Pero, ¿quiénes son estas personas? ¿Son una clase en sí misma? ¿Cuánto ganan en total? Carlos Delclós es sociólogo e investigador postdoctoral en la Universidad Autónoma de Barcelona. Actualmente trabaja en un proyecto europeo sobre propiedad y democracia liderado por la Universidad de Gante en el que le ha tocado hacer el análisis cuantitativo, comparando datos de renta y desigualdad entre propietarios, caseros e inquilinos de distintos países.

Utilizando cifras de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, Delclós estima que el 70% de los pequeños arrendadores (hogares, no individuos) españoles ganan menos de 4.320 euros al año (360 euros al mes) por alquilar su propiedad (vivienda, local, plaza de aparcamiento, etc.). Los que más ganan ingresan una media de 14.500 euros anuales, algo más de 1.000 euros al mes. No se forran, dice, pero sí aumentan su distancia respecto a quienes no tienen vivienda en propiedad para alquilar. "La cuestión es que, para ganar entre 300 y mil euros más al mes, se ahoga al inquilino", dice. "Como sociedad, tenemos que preguntarnos por qué hay tanta gente dispuesta a alinearse con los intereses del mercado para rascar tan poco explotando a los demás ciudadanos".

PREGUNTA: Su teoría es sugerente: los pequeños propietarios se alinean con los fondos para ganar un poquito más a costa de exprimir al resto. ¿Por qué?

RESPUESTA: Por un lado, los salarios son bajos. En el decil más alto, se pueden llegar a ganar hasta 1.200 euros más al mes como complemento al salario. La diferencia entre ganar 1.300 y 2.500 euros al mes es mucha. Aunque no te sirva para dar un salto de clase, sí es la distancia entre clase media alta y clase media baja. Pero al final tiene que ver con el modelo de propiedad. España depende en exceso de la vivienda en propiedad. Casi cuatro de cada cinco hogares tienen una. Recuerda la famosa frase del ministro de Franco: todos propietarios, nadie proletario. Esto refuerza la parte individual de la sociedad.

¿En qué se diferencia el derecho a la propiedad del resto de derechos humanos? En que es el único que se basa en el derecho a excluir. Un ejemplo: yo estoy a favor de crujir a Idealista a multas por el hecho de que aparezcan anuncios que dicen "solo españoles". El problema es que no es cosa de Idealista. Al agente inmobiliario no le suele interesar la exclusión: es al propietario. Y no hay mecanismo jurídico real para prevenirlo, porque está en su derecho. La propiedad privada le blinda.

Así, en España y en el resto de estados del bienestar, la vivienda se trata como un bien de mercado y no como un derecho y necesidad básica. El sociólogo Ulf Torgersen hablaba de la vivienda como el "pilar tambaleante" del estado del bienestar, distinto a la salud o las pensiones. Yo soy de Estados Unidos y allí no hay derecho a la salud. ¿Qué pasa cuando tienes que garantizar tu salud en el mercado? Que pagas miles de euros por un tratamiento de cáncer. Es tu vida. Con la vivienda pasa algo similar: es una necesidad y al someterla al mercado la gente está dispuesta a pagar lo que haga falta porque necesita un techo.

En España tenemos la ventaja de que en el marco legal existe el derecho a la vivienda, el artículo 47 de la Constitución. Pero en Catalunya, cuando se aprueba la ley de vivienda, llega el Constitucional y dice: sabemos que la vivienda es competencia de las autonomías, pero el derecho a la propiedad privada es una cuestión de Estado. Y limitar los beneficios que tú puedes ganar con un alquiler atenta contra ese derecho. Hay que establecer que el derecho a la vivienda está por encima del derecho a la propiedad privada. Hay que potenciar la función social de la propiedad para garantizar que no nos hagamos esto. Porque si no, la gente prioriza ganar un poco más y dar un salto de clase.

P: Un salto pequeñito…

R: Sí. Hablamos de ingresos netos, descontando impuestos y mantenimiento. Cuando en la pandemia se hablaba de suspender el pago de alquileres el Gobierno decía: es que hay gente que lo necesita para llegar a fin de mes. Y yo calculé lo que ganaban esos propietarios sin contar el alquiler. Según la Encuesta de Condiciones de Vida, solo con su sueldo ya ganan un 60% más que el inquilino medio.

P: ¿Eso no anula el relato de la "abuela María" que complementa su pensión con un alquiler, el personaje del PSOE para justificar su rechazo al control de precios?

R: Esa figura existe, pero hay formas de determinar si es vulnerable o no. El dato que yo uso sale de la pregunta '¿está recibiendo ingresos por arrendamientos de cualquier tipo?’. Ahí entran solares, aparcamientos… Podemos suponer que los arrendamientos por vivienda están en los deciles más altos. Pero incluso así no son tan altos. Puedes vivir bien, mejor si estás en una vivienda que te sale gratis, pero no eres rico. El estado del bienestar externaliza buena parte de la protección social a las dinámicas familiares: herencias, transferencias intergeneracionales… Es un país con una tasa de natalidad tan baja, donde cada vez somos menos, esa riqueza se transfiere a menos personas. Cada persona se puede imaginar como un posible rentista. Y esto hace mucha mella, porque piensas: claro, si yo estuviera en esta situación…

P: ¿Se puede ser un casero ético?

R: La respuesta deviene de mi respuesta a la pregunta inicial. ¿Por qué están dispuestos a no serlo? Pues porque pueden. No tendrías que ser un casero ético, tendría que haber una ley que no te permitiera ser un parásito. No es culpa de las personas, sino de las estructuras que lo permiten. Claro que hay propietarios éticos, que no quieren enriquecerse, que tienen un piso que no usan y solo quieren pagar la hipoteca. Esto no es nada científico, pero me provoca la pregunta de: ¿de quién es la casa si con mi alquiler yo pago tu hipoteca? 

En un país donde el 77% de los hogares son propietarios, donde hay incentivos y cultura de la propiedad, hay muchas cosas perversas. Yo soy investigador y nada me dice que no tenga que mudarme a otra ciudad. ¿Qué ocurre si soy propietario? O vendo o busco inquilino. ¿Y ahí qué sucede? Pues que tonto el último. Puedes ser ético, pero no hay ningún incentivo para serlo más allá de tu propia moral.

P: Y un propietario ya gana, de media y según sus datos, más que el inquilino.

R: Sí. Y encima ahora tienes ayudas a la rehabilitación para poner en el mercado una vivienda mejor. La medida de Ayuso de dar ayudas a propietarios que reformen y pongan su vivienda en alquiler no es mala. Pero al no haber control de alquileres, no puedes limitar los beneficios. Y sucede como con la sanidad estadounidense: puedes extraer el máximo al inquilino, que lo pagará porque, después de la comida, la vivienda es lo más básico.

P: Tonto el último.

R: Estoy trabajando en otro estudio sobre quiénes son los inquilinos. ¿En qué trabajan, de dónde son? En su mayoría son jóvenes, mujeres y migrantes, que están muy sobrerrepresentados. El alquiler es una forma de extracción racista. En España, las personas no europeas sufren siete veces más desahucios visibles e invisibles que los nativos. Tienden a vivir en viviendas precarias y se les cobra de media 50 euros más al mes. Hay un impuesto a la persona migrante porque está desesperada y porque los caseros pueden cobrarlo. Y si discriminan se multa al portal inmobiliario y no a ellos. Esta protección del arrendador es un problema.

P: ¿Por qué se protege políticamente al pequeño propietario? La futura Ley de Vivienda prevé que solo los grandes estén sujetos al control de precios.

R: Vivimos en la sociedad propietaria (en inglés, the homeownership society). Vamos hacia la sociedad post-propietaria, en la que los propietarios tienen mucho peso pero dejan de ser mayoritarios. La cultura es de la propiedad. Tú te puedes imaginar como un arrendador en potencia: eso está ahí, porque todo el modelo de bienestar español se basa en la transferencia de propiedades. Y luego hay otra cuestión: es mucho más fácil imaginar que hay un gran explotador, un malo de la película muy poderoso contra el que no se puede hacer nada, que un sistema que te pone a ti contra tu vecino. La relación arrendador-arrendatario es individualizada, así que es más difícil imaginarlos como algo estructural y no como personas que tienen una familia. Eso es lo perverso.

La pregunta es: ¿se imagina el propietario que tú como inquilino también eres una persona con familia? ¿Hace lo mismo? ¿Cómo se incentiva que lo haga? Es una pregunta compleja con muchas respuestas. Se resume en que la propiedad no es una ley natural, es una cultura. Y te empuja hacia el individualismo, al 'sálvese quien pueda' y 'tonto el último'.

P: ¿El control de alquileres total no sale adelante porque quien lo apruebe cava su tumba política?

R: El alquiler es un problema de las aglomeraciones urbanas, en las zonas rurales es otra cuestión. En zonas despobladas el problema principal es el trabajo o los equipamientos. Alquilar para turismo rural no tiene el mismo efecto que un Airbnb en Barcelona. A Adam Smith se le pinta como defensor del mercado libre. Pero estaba a favor de un solo impuesto: el del ‘landed property’ o propiedad inmobiliaria, porque consideraba que la riqueza derivada de ella es parasitaria. ¿Por qué sube el valor de una vivienda o un terreno? ¿Por algo que haya hecho el propietario? No. El desarrollo de ese terreno es producción colectiva. Invierte el Estado, invierten los demás… y las plusvalías se las lleva el propietario.

P: Eso me recuerda a la pintada de “tu arte urbano me sube el alquiler” y a la idea de que los ‘hipsters’ no tienen la culpa de la gentrificación, sino que trabajan inconscientemente para los dueños del suelo…

R: Por eso Adam Smith estaba a favor de este impuesto. Un control del alquiler estatal es un problema en algunos sitios, porque el valor de la vivienda tiene una lógica profundamente territorial.

P: ¿Los fondos, el "poderoso malo de la película", son menos responsables del problema del alquiler que los pequeños propietarios?

R: No, los fondos son un problema mayúsculo. El 95% del parque de vivienda está en manos de pequeños propietarios, pero no es lo mismo tener un 5% en toda España que un 30% en El Raval. O que seas una socimi, que es básicamente un paraíso fiscal. Los grandes propietarios, de más de cinco o diez viviendas, no aparecen en mis datos si son inteligentes, porque montan una sociedad y no computa como ingresos por arrendamiento.

Yo me refiero a los pequeños, que son políticamente determinantes. Estos propietarios tendrían que preguntarse: ¿están mis intereses alineados con los grandes fondos? ¿O lo están con los desahuciados? ¿Quién soy yo? Si pierdo el trabajo mañana, ¿qué me ocurre? ¿Qué pasa con mi hipoteca? Intentarás extraer más del otro para salvarte tú, pero esto es parasitario. Si tú ganas 300 euros más al mes subiéndole 300 euros el alquiler a otra persona, entiendo que sea la naturaleza de tu supervivencia, pero es perversa y explotadora. 300 euros son para ti menos que para un inquilino que de media gana 25.000 euros al año.

P: ¿Es el rentismo una nueva forma de vida o ha existido siempre?

R: Aquí hay debate. Hay quien dice que es nuevo. Yo diría que se ha democratizado. Pasar del 5% de hogares que reciben rentas del arrendamiento al 14% es mucho.

¿Qué lo ha facilitado? Hay dos momentos clave: 2009 y 2013. En 2009, personas que tenían hipotecada más de una propiedad ven que, con la crisis, ya no pueden pagarlo. ¿Qué haces con la vivienda? Pues alquilarla. Ahí salta del 5% al 9%, se dobla en pocos años. Y en 2013 pasan tres cosas. Se implementan los acuerdos de Basilea y las normas para acceder a una hipoteca son mucho más estrictas. Por eso más hogares se convierten en inquilinos y aumenta la demanda de vivienda en alquiler. Segundo, se armonizan las condiciones fiscales de las socimi y el PP reduce sus impuestos a cero. Esto facilita que aparezca la figura del ‘corporate landlord’ o propietario corporativo, de los grandes fondos. Y el tercero es que entra en Europa Airbnb. Así que muchos de estos hogares que ganan poco empiezan a alquilar su segunda residencia o subarriendan su piso en la ciudad cuando se van. La facilidad con la que puedes hacer esto sí es nueva. Diría que esos son los factores que explican este salto del 5% al 14% de hogares arrendadores.

Lo que demuestro es que, en términos de desigualdad, aumentan las diferencias entre arrendadores e inquilinos. Y la pregunta es si es porque los primeros ganan más o porque los segundos cada vez ganan menos.

P: ¿Ser propietario o inquilino es la mayor brecha social actual?

R: No, la mayor brecha está entre ser extranjero y no serlo. Pero sí diría que las desigualdades económicas entre hogares están cada vez más determinadas por su relación con la vivienda.

P: ¿Qué cree que debería incluir la Ley de Vivienda?

R: Mi agenda es de máximos. Que el control de alquiler se apruebe, como mínimo, en zonas tensionadas. Pero eso no es suficiente. Hay que empujar hacia la neutralidad de la tenencia y aumentar los derechos de los inquilinos. Eso es clave. Los sindicatos de inquilinos tienen que tener un papel formal y capacidad de acción colectiva, y que su acción esté protegida por ley. Eso implica protección en las huelgas de alquileres, protección en la denuncia… En Estados Unidos, si tienes una queja sobre un propietario la puedes registrar para que, si haces público su nombre, no pueda iniciar represalias. A este tipo de protección me refiero.

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P: Ahora mismo, si un casero te pide algo ilegal como siete meses de fianza, no te queda más remedio que aceptarlo o denunciar y quedarte sin el piso.

R: Claro, tú necesitas el piso y solo iniciar la denuncia va a llevarte un mes. Una cosa son las medidas y otra los mecanismos. Hay que establecer mecanismos para que los inquilinos puedan ejercer sus derechos. Si no puedes denunciar un abuso y tener una protección similar a la de un sindicato, es papel mojado. Esta sería la visión a largo plazo. ¿Cómo hacemos que el alquiler sea una opción atractiva? A base de protección. Que el casero pueda rascar algo, pero no enriquecerse a costa de la necesidad del resto.