La socimi Ibervalles prepara compras de oficinas por 230 M en Madrid y Lisboa

Los antiguos dueños de Europac emprenden una nueva aventura en la Bolsa de Madrid. 24 años después de sacar a cotizar la que se convirtió en una de las mayores empresas de papel y cartón en España, la familia Isidro volverá a tocar la campana, esta vez con una Socimi (siglas de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Ibervalles saltará al parqué de BME Growth a 5,5 euros por acción, lo que valora la compañía en 148 millones.

Ibervalles empezó como un family office que alojaba los activos de la familia Isidro. Tras la venta de la papelera, los socios acordaron profesionalizarlo e incorporar nuevos socios, con el fin de crear un imperio inmobiliario. Actualmente, está conformada por 60 inversores, de los que solo 20 forman parte de la familia, aunque sí mantienen una posición de control en la sociedad. “No somos la familia que sale a cotizar para beneficiarse de la exención fiscal, no es nuestro objetivo. Queremos diluirnos y traer capital de fuera”, explica Javier Isidro Mosquera, consejero delegado de la Socimi a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA. Los Isidro quieren una compañía cotizada líquida y en la que puedan participar todo tipo de inversores.

En julio de ese mismo año dejaron perfilado su plan estratégico para los próximos tres años, centrado en edificios de oficinas. ¿Cuál será la estrategia de inversión? Responde Javier Isidro: “Nosotros no aspiramos a ser patrimonialistas, nuestra estrategia es de oficinas value-added (valor añadido), en Madrid, Lisboa y Barcelona: compramos, lo dejamos en estructura, contratamos un estudio de arquitectura con prestigio, hacemos la reforma, alquilamos y a partir del tercer año vendemos. Una vez rotamos, repartimos un dividendo del 50% del beneficio y reinvertimos”. La rentabilidad sin apalancar que busca Ibervalles por proyecto es del 8,2%.

La compañía cuenta con 230 millones de euros para invertir en oficinas en las tres ciudades de la Península Ibérica. Ese capital, sumado a lo que disponen ya, hace una cartera objetivo que ronda los 440 millones de euros. Además, esperan cerrar una ampliación de capital en un plazo máximo de tres años, con el objetivo de que sea en uno o en dos, sin que la familia fundadora pierda su posición de control. Esta entrada de nuevo efectivo estaba preparada para antes, pero la pandemia obligó a retrasar los planes de la corporación.

Cartera inmobiliaria

En su mayoría, el porfolio de Ibervalles está compuesto de edificios de oficinas en Madrid, aunque cuenta con uno en Lisboa, Alexandre Herculano 50, comprado en 2019. En la capital, dispone de Alcalá 506, Josefa Valcárcel 24, Bruselas 7, Valentín Beato 22, Duero y Fuencarral 98. Desde finales del año pasado han comprado cuatro activos alineados con su estrategia de inversión, dos de ellos a Colonial y uno a Millenium.

Adicionalmente, cuentan con dos edificios de oficinas no estratégicos: Reina Constanza, en Baleares, y Francisco Suárez, en Valladolid. “Están en Palma y Valladolid, no hay fundamentales y en uno tenemos solo el 80% del activo. Uno tiene una rentabilidad muy alta y el otro estamos culminándolo. Estos activos empañan la estrategia y saldrán de la cartera en un par de años”, explica el CEO de Ibervalles. También, disponen de un suelo, en el que están desarrollando un coliving. Al no estar alineado con su estrategia, una vez culminado se venderá.

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El último activo es el Hotel Vía Castellana, comprado a la Socimi Millenium. Este complejo dejará de ser un hotel para convertirse en un edificio de oficinas. La reforma de este inmueble comenzará en 2024, cuando finaliza el contrato con el actual operador y permitirá a Ibervalles lograr una mejor rentabilidad que la que obtiene actualmente.

Ibervalles dispone de dos inversiones financieras: una ínfima posición en Árima, una Socimi especialista en reformar y patrimonializar edificios de oficinas, y una del 22,5% en Inversa Prime. Esta última compra viviendas a personas mayores que quieren vender y firmar un contrato de alquiler vitalicio. De esta forma, el vehículo logra una modesta rentabilidad del alquiler y una vez la persona fallece, como la vivienda esta en propiedad de Inversa, se vende apuntándose las plusvalías.